Préstamos convencionales: significado, ventajas y comparación

La mayoría de los compradores de vivienda en EE. UU. utilizan una hipoteca convencional para financiar una vivienda. Datos recientes muestran que el 52 % de los compradores primerizos optaron por un préstamo convencional en 2024, en comparación con el 29 % que utilizó un préstamo FHA y el 9 % que utilizó un préstamo VA. Esto representa un gran cambio con respecto a 2009, cuando el 55 % de los compradores primerizos recurrían a préstamos FHA.^{[ 1 ]}

A medida que las preferencias de los compradores y las calificaciones crediticias han evolucionado, los préstamos convencionales se han convertido en la opción preferida, especialmente para prestatarios con buen crédito y la capacidad de realizar un pago inicial mayor.

A diferencia de los préstamos respaldados por el gobierno, las hipotecas convencionales son financiadas por prestamistas privados y siguen estándares establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Debido a que no existe una garantía gubernamental para proteger a los prestamistas si un prestatario incumple, los requisitos suelen ser más estrictos, pero la recompensa puede valer la pena.

Los préstamos convencionales suelen tener costos a largo plazo más bajos, lo que los convierte en una opción financiera inteligente para muchos compradores.

Hay dos tipos principales de hipotecas convencionales: tasa fija, donde la tasa de interés permanece igual a lo largo del tiempo, y tasa ajustable (ARM), donde la tasa puede cambiar después de un período inicial.

Las hipotecas a tipo fijo Tienen una tasa de interés constante durante toda la vida del préstamo. Esto significa que sus pagos mensuales de capital e intereses se mantienen constantes y predecibles, sin sorpresas. Este tipo de hipoteca es ideal para compradores que planean quedarse en su casa a largo plazo. Con una tasa fija, los prestatarios pueden elegir entre hipotecas a 15, 20 y 30 años.

Cuanto más corto sea el período del préstamo, menor será el tipo de interés, pero más altos serán los pagos mensuales.

Las hipotecas de tasa ajustableLas hipotecas de tasa variable, también conocidas como hipotecas de tasa variable, tienen una tasa de interés convertible. Esto permite al comprador comenzar con un pago mensual más bajo. Sin embargo, después de un período inicial fijo de 3 a 10 años, dicha tasa puede ajustarse anualmente según el rendimiento de un índice. Los límites de tasa impiden que la tasa de interés suba o baje más allá de cierto punto.

Una hipoteca de tasa ajustable es una buena opción si necesita un pago mensual más bajo para comenzar y no le importa la imprevisibilidad de una tasa de interés fluctuante en el futuro.

Las hipotecas no convencionales están diseñadas para ayudar a personas con ingresos bajos a moderados o personas que requieren un pago inicial bajo o nulo.

Este tipo de préstamo está dirigido a prestatarios que pueden haber sido rechazados para un préstamo convencional por diversas razones, entre ellas: ser autónomo, tener un historial laboral inestable o ingresos en efectivo insuficientes.

Una posible desventaja de los préstamos no convencionales es que a menudo vienen con costos adicionales, como primas de seguro hipotecario (MIP), tarifas de financiación o tarifas de garantía, dependiendo del tipo de préstamo.

Por ejemplo, los préstamos FHA requieren un MIP tanto inicial como anual.^{[ 2 ]}Los préstamos VA cobran una tarifa de financiación única^{[ 3 ]} y los préstamos del USDA incluyen tarifas de garantía iniciales y anuales.^{[ 4 ]}

Hay dos tipos principales de préstamos convencionales: préstamos conformes y préstamos no conformes.

Préstamos conformes Son un tipo específico de hipoteca convencional que cumple con los límites de financiamiento y los estándares de suscripción definidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA). Estos préstamos pueden ser adquiridos por Fannie Mae y Freddie Mac, lo que generalmente facilita el acceso a tasas más competitivas.

Un requisito clave es mantenerse dentro del límite de préstamo conforme, que varía según la zona geográfica. Para viviendas unifamiliares en la mayoría de los condados de EE. UU., el límite base para 2025 es de $806,500, en comparación con los $766,550 de 2024. En zonas designadas como de alto costo, el límite aumenta a $1,209,750, o el 150% del límite base.^{[ 5 ]}

Préstamos no conformes Son hipotecas que no cumplen con los estándares establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA), generalmente porque exceden los límites de los préstamos convencionales. El tipo más común de préstamo no convencional es el préstamo jumbo.

Dado que Fannie Mae o Freddie Mac no los pueden adquirir, los préstamos jumbo suelen tener requisitos de calificación más estrictos. Los prestatarios suelen necesitar una calificación crediticia más alta, un pago inicial mayor, una relación deuda-ingresos más baja y mayores reservas de efectivo. También pueden tener tasas de interés más altas que los préstamos convencionales, aunque esto puede variar según las condiciones del mercado.

Además de los préstamos conformes y no conformes, existen programas tales como Listo para el hogar y InicioPosible por Fannie Mae y Freddie Mac. Muchas opciones de préstamos convencionales son específicas de cada estado, así que asegúrese de preguntar a su agente inmobiliario o corredor hipotecario sobre cualquier opción adicional que exista en el lugar donde desea comprar.

Programe una reunión con un experto en hipotecas hoy >>

Cuando se trata de préstamos no convencionales, hay una variedad mucho más amplia de opciones disponibles para los compradores de vivienda.

Préstamos FHA
Un tipo de préstamo del gobierno con pago inicial bajo asegurado por la Administración Federal de Vivienda, una oficina de programas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Los préstamos FHA son ideales para prestatarios que no disponen de mucho efectivo para el pago inicial o tienen un historial crediticio bajo.

Préstamos VA
Un préstamo otorgado por un prestamista privado y Garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. para hacer que la propiedad de vivienda sea más asequible para los veteranos. Los préstamos VA se pueden usar para comprar o refinanciar una casa.

Préstamos del USDA
Un tipo de préstamo del gobierno. asegurado por el Programa de Vivienda Rural del Departamento de Agricultura de EE. UU. que permite a los hogares de ingresos bajos y moderados comprar propiedades en áreas rurales elegibles. Los beneficios incluyen cero pago inicial requerido y calificaciones fáciles.

Sección 184 de HUD
Una opción de préstamo con pago inicial bajo y sin puntaje de crédito mínimo que es garantizado por la Oficina de Programas Nativos Americanos de HUD Para que la propiedad de vivienda sea más asequible para los nativos americanos. La garantía del préstamo asegura al prestamista que, en caso de ejecución hipotecaria, su inversión se reembolsará íntegramente.

Calificar para un préstamo convencional o no convencional viene con una cantidad significativa de verificación. En general, las calificaciones para cada tipo de préstamo serán las siguientes:

Requisitos del préstamo hipotecario convencional
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario convencional hay que tener en cuenta los siguientes factores:

• Puntaje de crédito: La puntuación crediticia mínima para calificar para una hipoteca convencional es generalmente 620, dependiendo del prestamista.

• Documentación: Los prestamistas le solicitarán que proporcione documentación que verifique sus ingresos, su capacidad para pagar deudas y sus hábitos de gasto.
• Ingresos y activos: Los prestamistas utilizarán los extractos de su cuenta bancaria y de inversión para verificar que tiene los medios suficientes para cubrir el pago inicial y los costos de cierre.

• Pagos iniciales mínimos: La mayoría de los prestamistas exigen un pago inicial del 5%, pero podría ser hasta del 20%. Algunos estados, como Maine, New Hampshire y Massachusetts, ofrecen opciones que permiten un pago inicial del 3%.

• Tipo de elegibilidad de propiedad: Casi cualquier tipo de propiedad puede calificar para usar una hipoteca convencional, incluidos condominios garantizados, casas modulares y residencias multifamiliares.

• Relación DTI suficiente: La mayoría de los prestamistas permitirán una relación deuda-ingreso máxima del 43%.

• Seguro Hipotecario Privado (PMI): Sí, si califica para una hipoteca convencional y paga menos del 20% de entrada, los prestamistas casi siempre exigen un Seguro Hipotecario Privado (PMI). El costo anual típico del PMI oscila entre el 0.3% y el 1.5% del monto del préstamo; sin embargo, factores del mercado, su puntaje crediticio y la relación préstamo-valor pueden influir en la tasa.

Requisitos de préstamos no convencionales
Cuando se trata de hipotecas no convencionales, los requisitos variarán según el tipo de préstamo. A continuación se muestra un desglose de los diferentes requisitos.

• Préstamos VA Están reservados para veteranos, militares en servicio activo y ciertos cónyuges sobrevivientes. A diferencia de otros tipos de préstamos, el VA no establece un límite estricto para su relación deuda-ingreso (DTI). En cambio, ofrece una guía: si su DTI supera el 41%, se recomienda a los prestamistas que examinen con mayor detalle su situación financiera general.

Algunos prestamistas aún aprueban préstamos con una DTI superior al 50%, especialmente si tiene un historial crediticio sólido, ingresos estables o ahorros adicionales. En esos casos, prestarán mucha atención a lo que se conoce como ingresos residuales: el dinero que le sobra cada mes después de cubrir gastos importantes. Si su DTI es mayor, es posible que deba cumplir con requisitos de ingresos residuales más estrictos para seguir adelante.^{[ 6 ]}

• Préstamos FHA Están diseñados para ser más accesibles, especialmente para compradores con bajo historial crediticio o ahorros reducidos. Necesitará un puntaje crediticio de al menos 580 para calificar con el pago inicial mínimo del 3.5%. Estos préstamos incluyen un seguro hipotecario: una comisión inicial (normalmente el 1.75% del monto del préstamo) y una prima anual que varía entre el 0.15% y el 0.75%, según los detalles de su préstamo.

Si paga menos del 10% de enganche, pagará el MIP durante la vigencia del préstamo. Si paga un enganche del 10% o más, el MIP anual disminuye después de 11 años. La mayoría de los prestamistas también prefieren una relación deuda-ingresos del 43% o inferior para proceder con la aprobación.

• Préstamos del USDA Los préstamos del USDA tienen límites de ingresos que varían según el lugar de residencia y el número de personas en el hogar. Para calificar, los ingresos totales del hogar, no solo los del prestatario, deben estar dentro de estos límites. Esto significa que los prestamistas considerarán los ingresos de todos los miembros del hogar, incluso si no están incluidos en el préstamo. Los préstamos del USDA también incluyen una comisión de garantía, que contribuye al programa. Esta se paga por adelantado y como un pequeño costo anual que se añade a los pagos mensuales de la hipoteca.

¿Te preguntas cómo decidir qué opción es la adecuada para ti? Empieza por revisar la lista a continuación y marca las opciones que mejor se adapten a tu situación financiera y crediticia.

Cuándo elegir una hipoteca convencional o no convencional

Beneficios de un préstamo convencional:

• Sin seguro hipotecario por adelantado
• Potencial para tasas de seguro hipotecario más bajas o ningún seguro hipotecario en absoluto
• Tasas de interés estables
• Más atractivo para los vendedores
• Visto como menos riesgoso para los prestamistas
• Proceso de aprobación de suscriptores más breve
• Sin cargos extra

Beneficios de un préstamo no convencional:

• Requiere poco o ningún pago inicial
• Todavía puede calificar con mal crédito
• Amplia gama de opciones

Con tantas opciones de préstamo disponibles, es recomendable hablar con un agente hipotecario experimentado antes de solicitarlo. Estamos aquí para ayudarte a tomar la mejor decisión desde el principio. Contáctenos hoy mismo para ver cómo Blue Water puede ayudarle a encontrar la hipoteca que se adapta a sus necesidades.

Blue Water Mortgage tiene licencia en New Hampshire, Maine, Massachusetts, Connecticut, Vermont, Rhode Island, Florida, North Carolina, Colorado, Texas, Georgia y South Carolina.