Guía de hipotecas de propiedades de inversión 2024 [¡con evaluación gratuita!]

En pocas palabras, un propiedad de inversión Es un bien inmueble que un individuo o grupo de inversores compra con el fin de generar ingresos mediante alquiler o revalorización. Si está considerando optar por esta opción como una forma de ganar algo de dinero extra, es importante tener en cuenta que una propiedad de inversión es diferente a una segunda vivienda; necesitará saber cómo hacer la distinción cuando llegue el momento de buscar. financiar o presentar sus impuestos.

El diferenciador clave entre los dos tipos de propiedad es que, si bien el objetivo de poseer una propiedad de inversión es ganar dinero, el objetivo de comprar una segunda casa es para disfrutar y tener un lugar para vivir o vacacionar a tiempo parcial sin la intención de utilizarlo como fuente de ingresos.

Convertirse en propietario puede ser increíblemente gratificante, tanto personal como financieramente, pero no es para todos. Es un puesto más adecuado para personas organizadas, dedicadas, confiables y discretas. Después de todo, si se convierte en propietario, será su responsabilidad garantizar que se satisfagan las necesidades de sus inquilinos, que se respete su privacidad y que cualquier disputa que pueda surgir se resuelva de manera oportuna. Lo más importante es que será su responsabilidad crear un espacio cálido y acogedor en el que sus inquilinos estén entusiasmados de vivir.

Por lo tanto, es vital que considere cuidadosamente si tiene las cualidades necesarias para ser propietario antes de tomar cualquier paso adicional en el proceso de solicitud de hipoteca de propiedad de inversión. Si te sientes seguro de que estás a la altura del desafío, sigue leyendo.

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La decisión de comprar una propiedad de inversión no debe tomarse apresuradamente; Hay mucho en qué pensar antes de firmar en la línea de puntos. Algunos de los principales factores a considerar incluyen:

• Tendencias de vivienda. El estado del mercado inmobiliario afectará todo, desde el inventario disponible hasta el precio que pagará por su propiedad, por lo que es importante prestar mucha atención a los últimos desarrollos. En abril, US News & World Report publicó su Predicciones del mercado inmobiliario a cinco años, y las perspectivas son mixtas. Si bien los precios de las viviendas están cayendo año tras año, los efectos de la inflación hacen que esas disminuciones sean discutibles. El informe también revela que los acuerdos de trabajo remoto e híbrido están remodelando el status quo del mercado, las viviendas unifamiliares son cada vez más difíciles de encontrar en los mercados urbanos y cada vez más se construyen nuevas viviendas como parte de asociaciones de propietarios.Citación
• Tendencias de alquiler. Si planea alquilar su propiedad de inversión, estar atento a las tendencias de alquiler le ayudará a tener una idea de lo que buscan los inquilinos, lo que le permitirá tomar decisiones estratégicas que conduzcan al mejor retorno de su inversión. Cuando se trata de tipos de alquileres que están en demanda, Nathan Miller, director ejecutivo de Rentec Direct, una empresa de software de administración de propiedades, señala que si bien el mercado seguirá siendo impredecible, “en 2023 será necesario que los inversores y propietarios de bienes raíces consideren la posibilidad de realizar mejoras en sus propiedades para satisfacer mejor las necesidades de múltiples -situaciones de vida generacionales, el estilo de vida de trabajo desde casa y la mayor demanda de tecnología doméstica”.Citación
• Costos asociados. Además de lo que pagará para comprar su propiedad de inversión, también deberá tener en cuenta los costos asociados con su propiedad a largo plazo. Si bien el mantenimiento y las reparaciones deben incluirse en su planificación, los dos gastos más importantes relacionados con la propiedad de una vivienda son los impuestos a la propiedad y el seguro. El precio de ambos dependerá en gran medida de dónde se encuentre su propiedad de inversión, ya que las tasas de impuestos a la propiedad varían según la ciudad y las primas de seguro se calculan teniendo en cuenta la ubicación de la propiedad. Al decidir dónde comprar su propiedad, es importante tener en cuenta que Algunas aseguradoras están descontinuando la cobertura en ciertos estados. a medida que aumenta la frecuencia de fenómenos meteorológicos severos.Citación
• Comprando solo o con pareja. ¿Para invertir usted mismo o junto con un socio comercial? Probablemente esté preparado para adquirir una propiedad de inversión por su cuenta si puede cumplir con los siguientes puntos de referencia:
  • Tus ahorros están en buen lugar (suficiente para un pago inicial del 20% y para cubrir al menos tres meses de gastos)
  • Entiendes cómo maximizar tu inversión.
  • Está preparado para las responsabilidades que conlleva ser propietario (o está preparado para contratar una empresa de administración de propiedades para que asuma algunas de esas responsabilidades por usted)

Sin embargo, si no tiene ahorros suficientes, no está seguro de cómo rentabilizar su propiedad o no está interesado en ser propietario, necesitará asociarse con personas adicionales que tengan los medios o los conocimientos que usted carece para que la inversión valga la pena.

• Propiedad administrativa. Una de las muchas decisiones que deberá tomar en relación con su propiedad de inversión es si asumirá la deberes de ser propietario (es decir, encontrar inquilinos calificados, manejar solicitudes de mantenimiento, etc.) usted mismo o delegar esas responsabilidades en una empresa de administración profesional. Si decide trabajar con profesionales, tenga en cuenta que, además del costo de contratar a la empresa, es posible que le cobren tarifas adicionales. Cuando corresponda, los cargos comunes incluyen: unidad vacía, colocación de nuevos inquilinos, desalojos, pagos atrasados ​​o tarifas de instalación.

Si eres un comprador de casa por primera vez Si busca incursionar en el mundo de la propiedad de propiedades de inversión, lo mejor que puede hacer es solicitar un préstamo del gobierno con un pago inicial bajo, como un préstamo de la FHA o un préstamo del VA. Echemos un vistazo más de cerca a estos tipos de préstamos:

• En comparación con otros préstamos, que están asegurados por agencias, Préstamos FHA están asegurados por el Administración Federal de Vivienda. Los términos del préstamo de la FHA son muy generosos e incluyen un pago inicial de solo el 3.5 % en propiedades con una a cuatro unidades, un requisito de puntaje de crédito mínimo de 500 (aunque se prefiere 620) y la capacidad de pagar los costos de cierre con regalos en efectivo.Citación
• Préstamos VA son préstamos hipotecarios proporcionados por prestamistas privados y garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE.UU. y el gobierno federal. Fundado en 1944, el programa de préstamos hipotecarios del VA está diseñado para honrar a los veteranos, los miembros del servicio activo y sus cónyuges, permitiéndoles obtener préstamos hipotecarios asequibles con condiciones favorables, como un pago inicial de $0, sin primas mensuales de seguro hipotecario y bajas tasas de interés. .Citación Los prestatarios elegibles son libres de comprar múltiples propiedades de inversión utilizando préstamos VA, hasta que alcancen su límite de préstamo.Citación

La mayoría de los préstamos gubernamentales con pago inicial bajo requieren que los prestatarios ocupen una de las unidades en el edificio durante un mínimo de un año y que establezcan la ocupación dentro de los 60 días posteriores a la compra de la propiedad.

Aunque la idea de comprar una casa multifamiliar como comprador por primera vez puede parecer descabellada, para aquellos con las cualidades adecuadas para ser un buen propietario, una propiedad de inversión tiene mucho sentido.

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Si eres un comprador de vivienda experimentado que ya tiene otras propiedades de inversión dentro de su cartera inmobiliaria, un préstamo con garantía hipotecaria o un refinanciamiento con retiro de efectivo podría ser el movimiento correcto.

A préstamo con garantía hipotecaria, También conocido como línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), es un tipo de hipoteca que utiliza su casa como garantía, lo que le permite pedir prestado contra el valor de su casa, menos su hipoteca restante. Después de determinar cuánto es elegible para pedir prestado según el valor de su vivienda y su deuda pendiente, un banco le presentará una suma global que debe pagar a una tasa fija o ajustable.

Los HELOC generalmente ofrecen tasas de interés más bajas que los préstamos no garantizados, lo que resulta en un costo de préstamo más bajo; estas tasas de interés se fijan durante la vida del préstamo, lo que hace que sea más conveniente presupuestar los pagos mensuales. También existe el beneficio adicional de que, dado que las tasas de interés de la hipoteca son deducibles de impuestos, un préstamo con garantía hipotecaria podría reducir su ingreso imponible. Tenga en cuenta que el período de retiro, es decir, la etapa durante la cual puede retirar dinero de la línea de crédito, generalmente dura entre 5 y 10 años. Una vez que se completa el período de disposición, ingresa a la etapa de reembolso.

Refinanciación con retiro de efectivo se refiere al acto de aprovechar el valor líquido de su vivienda para pedir prestado más dinero del que se debe en su hipoteca existente y recibir la diferencia en efectivo. Tenga en cuenta que un refinanciamiento con retiro de efectivo es, efectivamente, una nueva hipoteca, por lo que se aplican los requisitos de solicitud estándar. Hay tres tipos de refinanciamiento con retiro de efectivo: retiro de efectivo convencional, retiro de efectivo del VA y retiro de efectivo de la FHA. Si decide buscar un refinanciamiento con retiro de efectivo para financiar su propiedad de inversión, podría terminar pagando una tasa de interés más baja por su casa actual.Citación Además, al igual que los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda, el interés de una hipoteca de refinanciamiento con retiro de efectivo es deducible de impuestos, por lo que podría obtener un reembolso de impuestos mayor.

Cuando se trata de los requisitos para su préstamo de propiedad de inversión, deberá cumplir con ciertos umbrales para calificar. Si bien los requisitos específicos pueden variar entre los prestamistas, lo más probable es que deba proporcionar detalles sobre lo siguiente en su solicitud de préstamo, sin importar con qué institución financiera desee trabajar.

• Relación deuda-ingresos (DTI): Esta es una medida de todas sus deudas mensuales en comparación con su ingreso mensual bruto y es una métrica que los prestamistas utilizarán para determinar si podrá realizar sus pagos mensuales. Cuanto menor sea su DTI, mejor, ya que la mayoría de los prestamistas de propiedades de inversión aceptarán un máximo de 45%.

• Puntaje de crédito: Su puntaje crediticio les dice a los prestamistas potenciales si usted es o no un prestatario de alto riesgo. Para las instituciones financieras, una puntuación más baja indica que es más probable que no realice pagos o incumpla con su préstamo, por lo que es importante asegurarse de que su crédito esté al día antes de presentar la solicitud. Para calificar para un préstamo de propiedad de inversión, normalmente necesitará un puntaje de crédito de al menos 700.

• Pago Inicial: Un pago inicial es la cantidad de dinero que tiene disponible para pagar (o depositar) por adelantado al comprar un bien costoso, como una casa. Esta cifra no sólo determina cuánto necesitará pedir prestado en última instancia, sino que los prestamistas también la utilizarán para ayudar a determinar sus tasas de interés. El mínimo que puede depositar en una propiedad de inversión suele ser cualquier lugar. entre 15% -25% (y a veces incluso más, dependiendo del prestamista).

• Reservas de efectivo: También conocidas como “reservas hipotecarias” o “reservas financieras líquidas”, sus reservas de efectivo se componen de activos (es decir, dinero) que tiene a mano para cubrir los pagos de su préstamo si atraviesa tiempos difíciles. Específicamente para propiedades de inversión, la cantidad recomendada es 6 meses por valor.Citación

Ahora que comprende mejor los diferentes tipos de préstamos disponibles para financiar su propiedad de inversión y cómo calificar para ellos, el siguiente paso es presentar la solicitud. Pero, ¿qué implica obtener un préstamo? Aumente sus posibilidades de obtener una solicitud exitosa siguiendo estos cuatro pasos:

1. Ordene sus finanzas antes de presentar la solicitud – ya sea que eso signifique mejorar su puntaje crediticio o pagar deudas para disminuir su DTI. Este paso puede llevar algún tiempo, especialmente si tiene un puntaje crediticio más bajo o deudas más grandes, por lo que es importante comenzar a trabajar en estas mejoras lo antes posible.
2. Elija el préstamo que tenga más sentido para usted. Ya sea que sea un comprador de vivienda por primera vez o un comprador de vivienda con más experiencia, hay muchas opciones disponibles. Tenga en cuenta sus circunstancias únicas al decidir qué tipo de préstamo es el más adecuado y elija el que le resulte más ventajoso.
3. Localizar documentación y asegúrese de incluir todas las declaraciones necesarias, formularios de impuestos, recibos de pago, etc. cuando envíe su solicitud. Los documentos faltantes o la documentación incompleta pueden provocar un retraso en el cierre o incluso una denegación.
4. Opte por un pago inicial mayor. Esto no sólo le ayuda a conseguir una mejor tasa de interés, sino que también indica seguridad a los posibles prestamistas. Con un pago inicial más sustancial, las instituciones financieras tienen menos que perder si la inversión sale mal, lo que hace que las solicitudes con pagos iniciales más altos sean una opción más atractiva.

Los prestamistas consideran que las propiedades de alquiler son una inversión más riesgosa que las residencias principales, y por una buena razón: si las cosas van mal y no pueden hacer los pagos, es más probable que un prestatario no cumpla con un préstamo para una propiedad de inversión que con su residencia principal. . Como resultado, las tasas hipotecarias de propiedades de inversión son generalmente más altas que las de las hipotecas residenciales. Dicho esto, al trabajar con un corredor de hipotecas: versus, digamos, un banco — puede asegurarse de obtener la tasa más baja posible en su préstamo de propiedad de alquiler.

Una vez que haya decidido qué tipo de préstamo de propiedad de inversión es adecuado para usted, estará listo para presentar la solicitud. Nuevamente, un corredor de hipotecas puede ser un activo valioso en esta etapa del juego porque puede guiarlo a través de cada etapa del proceso de solicitud y ofrecerle asesoramiento experto en cada paso del camino. Una de las formas clave en que un agente hipotecario puede ayudarlo es ayudándolo a reunir los materiales de solicitud necesarios.

Cada vez que solicite un préstamo, ya sea una hipoteca para una propiedad de alquiler o residencial, deberá recibir la aprobación de un asegurador antes de proceder al cierre. El trabajo del suscriptor es evaluar su solvencia, es decir, si es probable que pueda pagar su deuda, así como determinar si el precio de venta de la propiedad que le interesa refleja con precisión su valor de tasación.

Para determinar su solvencia, un suscriptor revisará su puntaje crediticio, historial crediticio, historial laboral, estabilidad de ingresos, relación deuda-ingreso, activos, etc. Cuando se trata de préstamos para inversiones inmobiliarias, los aseguradores también evaluarán su idoneidad como posible arrendador; los prestatarios que han sido propietarios o administradores de una propiedad en el pasado son vistos de manera más favorable. También deberá demostrarle al asegurador que tiene reservas disponibles que puede usar para hacer los pagos de la hipoteca durante los períodos en que su propiedad está desocupada.

Una vez que haya obtenido un préstamo, estará oficialmente listo para asumir el papel de propietario. Si esta es su primera vez en la cuadra, tenemos algunos consejos básicos para ayudarlo a comenzar:

• Elija los inquilinos adecuados. No hay forma de garantizar que encuentre los inquilinos perfectos para sus unidades de alquiler, pero al revisar el historial de alquiler de cada inquilino, verificar sus ingresos, realizar una verificación de antecedentes y confiar en sus instintos, es más probable que encuentre inquilinos que sean los adecuados. .
• Cree un presupuesto para el mantenimiento. Las tuberías se rompen, los electrodomésticos funcionan mal, los accesorios necesitan reparación: como arrendador, es su responsabilidad asegurarse de que cualquier problema que surja en sus unidades de alquiler se resuelva de manera rápida y eficiente. Asegúrese de tener suficientes fondos disponibles para resolver cualquier problema relacionado con el mantenimiento que sus inquilinos le traigan a su atención.
• Obtenga todo por escrito. Documente minuciosamente todo lo relacionado con su relación con sus inquilinos, incluido el cronograma de pago de la renta, las responsabilidades de los inquilinos, cómo presentar quejas de inquilinos, cómo enviar boletas de órdenes de trabajo, etc. Para obtener más consejos sobre qué incluir en su contrato de arrendamiento de alquiler, Zillow ofrece una guía útil.
• Infórmese sobre los derechos de los inquilinos. De lo el derecho de un inquilino a la privacidad a las leyes contra la discriminación, asegúrese de informarse sobre los derechos de los inquilinos realizando una investigación independiente y consultando a un abogado para evitar problemas legales en el futuro.