¿Qué son los puntos hipotecarios y cómo funcionan? [¡Con consejos avanzados!]

Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento hipotecario, son tarifas opcionales que usted paga a un prestamista al momento del cierre a cambio de una tasa de interés reducida en su préstamo hipotecario. La compra de puntos hipotecarios no solo puede reducir el pago hipotecario mensual cuando las tasas de interés son altas, también puede ahorrar potencialmente miles de dólares durante la vigencia de su préstamo.

En general, cada punto hipotecario cuesta el uno por ciento del monto prestado y resta el 0.25% de su tasa de interés. [1] Por ejemplo, digamos que tienes una hipoteca de $400,000 con una tasa del 6% y eliges comprar un punto de hipoteca. El costo para ese punto sería de $4,000 y reduciría su tasa de interés al 5.75% durante la vigencia del préstamo.

Es importante tener en cuenta que cada punto hipotecario que compre debe pagarse por adelantado.

La idea detrás de los puntos de descuento hipotecarios es que usted paga algunos intereses por adelantado a cambio de una tasa de interés más baja durante la vigencia de su préstamo. En la mayoría de los casos, un punto de descuento reduce la tasa de interés de su hipoteca en un cuarto de porcentaje. Este número dependerá de su prestamista hipotecario, por lo que le conviene obtener confirmación antes de tomar cualquier decisión final.

La cantidad de puntos que compre depende de usted y es posible que compre una fracción de un punto. [1] Utilizando el mismo ejemplo anterior, elegir comprar medio punto costaría $2,000 y reduciría su tasa de interés al 5.875%.

El principal beneficio de los puntos hipotecarios es que recibirá una tasa de interés más baja durante la vigencia de su préstamo. Pero ese no es el único potencial positivo. Aquí hay algunas ventajas adicionales de comprar puntos de descuento hipotecarios:

• Vienen con posibles beneficios fiscales. Los puntos hipotecarios son deducibles de impuestos, pero sólo en el año en que los pagas. [2]
• Puedes ahorrar una cantidad importante de dinero. Pagar más por adelantado puede reducir el monto que pagará durante la vigencia de su hipoteca, especialmente si planea quedarse en la casa a largo plazo.

Si bien existen razones de peso para considerar la compra de puntos hipotecarios, también es importante tener en cuenta los posibles inconvenientes en su decisión. Éstas incluyen:

• El gasto inicial. Como mencionamos anteriormente, los puntos hipotecarios deben pagarse por adelantado. Dependiendo del monto de su hipoteca y de cuántas compre, esto podría agregar una cantidad significativa a sus costos de cierre.
• Es posible que no ahorre tanto como esperaba. Solo obtendrá los beneficios de su inversión una vez que el monto que ahorre de su tasa de interés reducida supere el monto que pagó por los puntos de su hipoteca. Esto significa que si planea vender o refinanciar antes de que esto ocurra (también conocido como “punto de equilibrio”, más sobre esto más adelante), la compra de puntos hipotecarios no le brindará ningún beneficio financiero.

Siempre que planee permanecer en su casa durante un período de tiempo que haga que valga la pena comprar puntos hipotecarios, la pregunta sigue siendo: ¿cuánto ahorrará? Eche un vistazo al cuadro a continuación para ver ejemplos de cómo podrían acumularse sus ahorros:

Tenga en cuenta: este cuadro se basa en una hipoteca fija de $30 a 400,000 años. Los puntos se valoran en el 1% del monto del préstamo y cada uno reduce la tasa de interés en un 0.25%.

Hay varios factores a considerar cuando se trata de puntos hipotecarios.

Cuándo comprar puntos en una hipoteca

Puede valer la pena comprar puntos hipotecarios si:

• Está planeando quedarse en su casa después del punto de equilibrio.
• Eliges una hipoteca a tipo fijo.
• Tiene suficiente efectivo disponible para afrontar el costo adicional por adelantado (además del pago inicial y los costos de cierre).
• Es un mercado de compradores. En las condiciones de mercado adecuadas, no es raro que los vendedores ofrezcan pagar el costo de los puntos hipotecarios del comprador, lo que permite ahorrar sin la necesidad de preocuparse por el punto de equilibrio. [3]

Cuándo no comprar puntos en una hipoteca

Por otro lado, comprar puntos hipotecarios puede no ser la decisión correcta si:

• Está planeando vender o refinanciar su casa antes del punto de equilibrio.
• Su objetivo es liquidar su préstamo hipotecario anticipadamente. Los puntos hipotecarios ofrecen el mayor beneficio financiero cuando se pagan durante el plazo completo del préstamo.
• Optas por un hipoteca de tasa ajustable, ya que esto sólo proporcionaría ahorros durante el período inicial. [4]
• No puede permitirse el lujo de pagar miles de dólares adicionales además de los gastos de cierre y el pago inicial.

Esto se refiere al momento en el que la cantidad que ahorra supera el total que gastó para comprar puntos. Cuanto más tiempo permanezca en su casa después de este punto, más se beneficiará financieramente de los puntos que compró.

Para calcular su punto de equilibrio, siga esta sencilla fórmula:

Punto de equilibrio = costo total en puntos / ahorro mensual [5]

Si continuamos con nuestro ejemplo, el punto de equilibrio para una hipoteca de $400,000, donde un propietario gasta $4,000 por un punto (lo que representa $32 en ahorros mensuales) sería de 125 meses, o poco menos de 10.5 años.

Mientras navega por el proceso de compra de una vivienda, también puede encontrarse con puntos de origen. Es fundamental comprender que estos no son lo mismo que los puntos de descuento hipotecarios. Si bien los puntos hipotecarios afectan su tasa de interés, los puntos de origen son esencialmente una tarifa que cobra un prestamista para cubrir el costo de procesar su préstamo. [6]

P: ¿Vale la pena comprar puntos en una hipoteca?
A: Quizás, sólo depende de tu situación. ¿Tiene efectivo disponible por adelantado para comprar puntos hipotecarios? ¿Está planeando quedarse en su casa por un período de tiempo considerable? Si la respuesta a esas preguntas es sí, es posible que desee considerar comprar puntos para reducir la tasa de interés durante la vigencia de su préstamo.

P: ¿Cuántos puntos puedo comprar?
A: No existe un máximo fijo, pero existen regulaciones estatales y federales para garantizar que un prestatario no pague de más hasta el punto en que el costo de los puntos supere el beneficio de la tasa más baja.

P: ¿Existe una reducción de tarifa estándar para la compra de puntos?
A: Normalmente, un punto cuesta el 1% del monto de su hipoteca. Por ejemplo, si el monto de su préstamo es de $400,000, un punto le costaría $4,000 al momento del cierre.

P: ¿Cómo funcionan los puntos si tengo una hipoteca de tasa ajustable?
A: Al final del período fijo de la Hipoteca de tasa ajustable (ARM), la tasa se ajustará. Por lo general, los puntos de la hipoteca se alinean con la tasa fija inicial.

P: ¿Los puntos de la hipoteca son negociables?
A: Los puntos no son negociables. Cada prestamista tiene una tasa de descuento específica asociada con los puntos que se pagan.

P: ¿Cuál es la diferencia entre puntos hipotecarios y puntos de originación?
A: Si bien los puntos hipotecarios afectan su tasa de interés, los puntos de origen son esencialmente una tarifa que cobra un prestamista para cubrir el costo de procesar su préstamo.

P: ¿Cómo puedo determinar el punto de equilibrio de mi hipoteca?
A: Para calcular su punto de equilibrio (o cuánto tiempo tardan sus ahorros en superar su inversión inicial de puntos hipotecarios), divida el costo total de sus puntos por la cantidad que ahorra en el pago de su préstamo cada mes.

Si está interesado en obtener más información sobre los puntos hipotecarios o cree que pueden ser adecuados para usted, le recomendamos que hable con un especialista en hipotecas. Con décadas de experiencia colectiva en la industria hipotecaria, los corredores de Blue Water Mortgage tienen la experiencia para ayudarlo a tomar una decisión informada. Contáctanos hoy para programar una llamada gratis y comenzar.

Fuentes de artículos

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1. Tasa bancaria. “Puntos hipotecarios: ¿Qué son y cómo funcionan? https://www.bankrate.com/mortgages/mortgage-points/"

2. Hacienda. “Tema No. 504, puntos de hipoteca de vivienda, https://www.irs.gov/taxtopics/tc504"

3. Monedero nerd. “Puntos hipotecarios: ¿debería pagar estas tarifas opcionales? https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/discount-points"

4. Banco de Estados Unidos. “¿Qué son los puntos hipotecarios y cómo funcionan?”, https://www.usbank.com/home-loans/mortgage/first-time-home-buyers/mortgage-points.html"

5. Monedero nerd. “Calculadora de puntos hipotecarios, https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/should-i-buy-points-mortgage-calculator"

6. Investopedia. “Puntos de origen: significado, ejemplos en hipotecas, https://www.investopedia.com/terms/o/originationpoints.asp"