¿Qué es una hipoteca convencional?
Una hipoteca convencional es un préstamo del sector privado que no está respaldado por el gobierno (a diferencia, digamos, de un préstamo FHA o VA) y que sigue las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Para aquellos que no están familiarizados, Fannie Mae y Freddie Mac son dos entidades que fueron creadas por el Congreso para “brindar liquidez, estabilidad y asequibilidad al mercado hipotecario”.
Las hipotecas convencionales son el tipo de préstamo más común y representan el 60 % de todas las solicitudes de hipotecas, probablemente debido al hecho de que el seguro hipotecario privado (PMI) para un préstamo convencional es más barato que un préstamo respaldado por el gobierno y que las hipotecas convencionales están disponibles para casi cualquier tipo de propiedad.
Hay dos tipos de préstamos convencionales: préstamos conformes y préstamos no conformes. Un préstamo conforme se refiere a cualquier hipoteca convencional que se ajuste a los límites de financiación establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Según un comunicado de prensa reciente de la FHFA, el límite máximo de préstamo conforme para 2020 para viviendas unifamiliares es de $510,400, sin embargo, el límite para áreas de alto costo es de $765,600.
Como su nombre lo indica, los préstamos no conformes, también conocidos como préstamos jumbo, exceden los límites de financiamiento hipotecario convencional de la FHFA. Los préstamos no conformes suelen tener tasas de interés más altas y pagos iniciales más altos que los préstamos conformes.
¿Cuáles son los requisitos para una hipoteca convencional?
Al igual que con cualquier tipo de préstamo hipotecario, existen ciertos requisitos que un prestatario debe cumplir para calificar para una hipoteca convencional:
- Puntaje de crédito: El puntaje de crédito mínimo para calificar para una hipoteca convencional varía de 620 a 640, según el prestamista.
- Documentación: Los prestatarios que soliciten una hipoteca convencional deberán proporcionar documentación que detalle sus ingresos y activos, entre otras cosas. Esta documentación normalmente incluye:
- Dos años de información laboral
- Una lista de activos y pasivos
- Identificación emitida por el gobierno
- Dos años de W-2
- Talones de pago de 30 días
- Declaraciones de impuestos sobre la renta de dos a tres años
- Formulario del IRS 4506-T (firmado y fechado)
- Estados de cuenta bancarios de dos a tres meses
- Estados de cuenta de inversión de dos a tres meses
- Carta de regalo (si usa fondos de regalo)
- Reporte de crédito
- Documentos de bancarrota/descarga para cualquier bancarrota documentada
- Historial de alquiler
Los prestatarios que trabajan por cuenta propia deben presentar documentación adicional, incluida una prueba de ingresos, un estado actual de ganancias y pérdidas y una lista de todas las deudas comerciales.
- Ingresos y activos: Los prestamistas utilizarán la lista de documentación anterior (específicamente los estados de cuenta bancarios y de inversión) para verificar que el prestatario tenga los medios suficientes para cubrir tanto el pago inicial como los costos de cierre asociados.
- Pago Inicial: Por lo general, los préstamos convencionales requieren un pago inicial más alto que los préstamos respaldados por el gobierno, y la mayoría de los prestamistas requieren al menos un 5% de pago inicial. Sin embargo, hay algunas opciones de préstamo convencionales que permiten un pago inicial del 3%; más sobre eso en un momento.
| Pago inicial | 20% | 10% | 5% |
| Monto del préstamo | $240,000 | $270,000 | $285,000 |
| Tasa PMI | 0% | .17% | .25% |
| Mensualidad | $1,077.71 | $1,212.42 | $1,279.78 |
| Importe del PMI | $0.00 | $38.25 | $57.00 |
| Interés total + PMI durante 5 años | $39,936 | $47,223 | $50,843 |
**Descargo de responsabilidad: este cuadro es solo para fines ilustrativos y no es una oferta de préstamo. Suponiendo un puntaje crediticio de 760, residencia unifamiliar, índice de deuda dentro de las pautas del programa, préstamo convencional, usando una tasa de interés del 3.5 % para ilustrar el pago mensual. Consulte a un oficial de préstamos hipotecarios de Blue Water para obtener un presupuesto personalizado.**
| Tipo de Préstamo | Requisitos |
| 5% menos con PMI (Convencional 95) | Un préstamo al 95 % de la relación préstamo-valor. Se requiere PMI. |
| Convencional 97 | 3% menos. Sin límites de ingresos. |
| Listo para el hogar® | 3% menos. Debe estar en o por debajo del ingreso medio del área geográfica a menos que el hogar esté ubicado en un área desatendida. |
| Préstamo 90% | Un préstamo con 10% de enganche. Se requiere PMI. |
| A cuestas 80/10/10 | 10% inicial, 10% segunda hipoteca y 80% préstamo convencional. No se requiere PMI. |
| Inicio Posible Ventaja | Préstamo inicial del 3% con restricciones de ingresos. Ofrecido por los prestamistas hipotecarios de Freddie Mac |
| Regalo de pago inicial | El solicitante puede recibir cualquier porcentaje del pago inicial como regalo de la familia u otra fuente elegible. |
- Tipos de Propiedad Elegibles: Uno de los muchos beneficios de solicitar una hipoteca convencional es que se pueden usar para casi cualquier tipo de propiedad, incluidas viviendas unifamiliares, propiedades de unidades múltiples y propiedades de rehabilitación. A diferencia de los préstamos respaldados por el gobierno, los préstamos convencionales no tienen requisitos de ocupación por parte del propietario, lo que los convierte en una excelente opción para segundas residencias o propiedades de inversión.
- Relación deuda-ingreso: La mayoría de los prestamistas hipotecarios convencionales permitirán un DTI máximo del 43%.
- Seguro Hipotecario Privado: Cualquier prestatario que solicite una hipoteca convencional y pague menos del 20 % de su vivienda debe pagar el PMI. El PMI para un préstamo convencional generalmente cuesta entre el 0.5 % y el 1 % del préstamo total anualmente, aunque esto varía según la calificación crediticia del prestatario.
¿Cuáles son algunas alternativas a los préstamos convencionales con 5% de pago inicial?
Como mencionamos anteriormente, hay algunas opciones de préstamo convencionales que permiten un pago inicial de tan solo el 3 %, comenzando con el 97 convencional. Se llama así porque permite a los prestatarios tener una relación préstamo-valor de hasta el 97 %. Fannie Mae y Freddie Mac introdujeron el programa Conventional 97 en 2014 para competir con el requisito de pago inicial del 3.5 % del préstamo de la FHA.
Para calificar para un préstamo convencional 97, un préstamo no puede haber sido propietario de una propiedad en los últimos tres años, debe tener un puntaje de crédito mínimo de 620 y debe tener un DTI de no más del 43%. Un préstamo convencional 97 es un préstamo conforme, debe ser una hipoteca de tasa fija con un plazo que no exceda los 30 años y solo puede usarse en propiedades ocupadas por el propietario.
Fannie Mae también ofrece la Listo para el hogar® programa hipotecario, que incluye una opción de pago inicial del 3%, así como flexibilidad de coprestatario y fuentes de ingresos adicionales, como ingresos por alquiler. Para calificar para un HomeReady® préstamo, los prestatarios deben obtener un ingreso menor o igual al ingreso medio del área (AMI), tener un puntaje de crédito mínimo de 620 y debe participar en una clase de propiedad de vivienda en línea ofrecida por Marco conceptual.
Finalmente, Freddie Mac ofrece una hipoteca convencional del 3% en forma de su Inicio Posible Ventaja® programa. La ventaja de casa posible® programa es similar a HomeReady de Fannie Mae® programa en el sentido de que ambos están diseñados para hacer posible la propiedad de vivienda para compradores responsables que de otro modo no podrían pagarla. Incluso los requisitos para calificar para el préstamo Home Possible Advantage® son efectivamente los mismos, hasta el requisito de AMI. Los prestatarios interesados en este programa pueden ver si son elegibles usando Freddie Mac's Inicio Herramienta de elegibilidad de ingresos y propiedades posibles.
¿Cómo se comparan los préstamos convencionales con otros tipos de préstamos?
Si no sabe qué tipo de préstamo es el adecuado para su situación, esperamos que este cuadro lo ayude a ver cómo se comparan las hipotecas convencionales con la competencia:
| Convencional | FHA | VA | USDA | |
| Respaldado por | Fannie Mae o Freddie Mac | Administración Federal de Vivienda de EE. UU. | Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos | Departamento de Agricultura de EE.UU |
| Min. Puntaje de crédito | 620-640 (dependiendo del prestamista) | 500-580 (dependiendo del prestamista) | Sin requisito de puntaje de crédito mínimo | Sin requisito de puntaje de crédito mínimo |
| DTI máx. | 35% (aunque algunos prestamistas aceptan 43%) | 45%-50% (dependiendo del prestamista) | 41% | 41% |
| mín. Depósito | 5% (aunque hay opciones de 3% de pago inicial disponibles) | Tan bajo como 3.5% de pago inicial | Pago inicial de $ 0 | Pago inicial de $ 0 |
| Tipos de propiedades elegibles | Cualquier tipo de propiedad, incluidas segundas residencias y propiedades de inversión | Solo residencias principales; la propiedad debe estar ocupada por el dueño | Solo residencias principales; la propiedad debe estar ocupada por el dueño | Solo residencias principales; la propiedad debe estar ocupada por el dueño |
| PMI | Sin PMI para los prestatarios que pagan un 20% de pago inicial; entre 0.5% y 1% para todos los demás prestatarios | PMI viene con una prima inicial de 1.75% del monto del préstamo; entre 0.45% y 1.05% para el resto | Sin PMI | Sin PMI |
| Otras Notas | Los prestatarios pueden solicitar un préstamo conforme o no conforme | Los prestatarios también pueden solicitar una Préstamo de renovación FHA 203(k) | Disponible solo para veteranos en servicio activo con más de 90 días de servicio durante tiempos de guerra o aquellos que sirvieron 181 días de servicio activo continuo durante tiempos de paz | Solo compradores de ingresos bajos a moderados en zonas rurales Áreas aprobadas por USDA son elegibles |
¿Cuáles son los pros y los contras de los préstamos convencionales?
Para refrescar, repasemos las ventajas y desventajas de los préstamos hipotecarios convencionales:
| Ventajas | Desventajas |
| Con un préstamo convencional, los prestatarios pueden elegir entre plazos de hipoteca de 15, 20, 25 o 30 años. | Los préstamos convencionales tienen un requisito de puntaje de crédito mínimo más alto que los préstamos respaldados por el gobierno. |
| Las hipotecas convencionales están disponibles como hipotecas de tasa fija o tasa ajustable. | Los préstamos convencionales requieren un pago inicial más alto que los préstamos respaldados por el gobierno. |
| Los prestatarios pueden aplicar préstamos convencionales a casi cualquier tipo de propiedad. | Las hipotecas convencionales suelen ser más difíciles de calificar. |
| Dependiendo del tipo de hipoteca convencional, los prestatarios podrían pagar tan solo un 3% de enganche. | Las hipotecas convencionales vienen con estrictas pautas de ingresos. |
| Los prestatarios de préstamos convencionales son elegibles para pedir prestado más que otros tipos de préstamos. | Los préstamos convencionales tienen tasas ligeramente más altas que los préstamos respaldados por el gobierno. |
| Los prestatarios pueden evitar el PMI haciendo un pago inicial del 20 % o incluso cancelar su PMI. | Los prestatarios deben tener dinero de reserva en el banco después de su pago inicial. |
¿Alguna pregunta?
¿Tiene alguna pregunta sobre los préstamos hipotecarios convencionales que no ve respondida aquí? Blue Water Mortgage puede ayudar. Nuestro equipo de oficiales de préstamos con licencia cuenta con más de 150 años de experiencia colectiva en hipotecas basadas en créditos y, en ese tiempo, hemos tratado con una parte justa de las hipotecas convencionales.
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