Préstamo FHA vs. Convencional: ¿Cuál es la diferencia?

Un préstamo de la FHA es un tipo de préstamo del gobierno con un pago inicial bajo. asegurado por la Administración Federal de Vivienda, una oficina del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. Estos préstamos tienen calificaciones menos restrictivas que los préstamos convencionales, lo que los convierte en una buena opción para los compradores de vivienda que no pueden realizar un pago inicial significativo o que tienen un puntaje de crédito bajo.

El tipo de préstamo más común, las hipotecas convencionales, son préstamos del sector privado que siguen las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos compañías hipotecarias respaldadas por el gobierno federal ampliamente conocidas fueron creadas para brindar estabilidad y asequibilidad al mercado hipotecario. A diferencia de los préstamos de la FHA, los préstamos convencionales no están respaldados por el gobierno y, por lo tanto, tienen requisitos más estrictos.

Los prestatarios pueden elegir entre hipotecas a 15, 20 y 30 años. Para un prestatario potencial con buen crédito y dinero reservado para el pago inicial, los préstamos convencionales son una opción muy asequible a largo plazo.

Desde el pago inicial mínimo hasta los requisitos de puntaje de crédito, no hay duda de que los préstamos de la FHA son más fáciles de calificar que los préstamos convencionales. Para comprender dónde puede encajar como prestatario, comience por comprender las distinciones que se pueden hacer entre los requisitos de cada tipo de préstamo.

Relación deuda-ingresos
Su relación deuda / ingreso (DTI) es el porcentaje de sus ingresos brutos mensuales que destina al pago de deudas. Para calificar para un préstamo convencional, su DTI no debe superar el 43 %. Sin embargo, algunos prestamistas aceptan un DTI máximo de entre el 45 % y el 50 % para préstamos convencionales.Citación En cuanto a los préstamos de la FHA, el DTI recomendado para calificar es del 50% o menos.Citación Nuevamente, este porcentaje puede variar según su puntaje crediticio o las expectativas específicas del prestamista.

Pago inicial mínimo
Un pago inicial mínimo es la cantidad de efectivo que un comprador debe depositar para calificar para un préstamo hipotecario. Para un préstamo de la FHA, un puntaje de crédito de al menos 580 le permitirá hacer un pago inicial de tan solo el 3.5%. Con una puntuación de 500 a 579, el pago inicial mínimo será del 10%.

El pago inicial mínimo para préstamos convencionales puede ser tan bajo como 3%. Sin embargo, la mayoría de los compradores que utilizan préstamos convencionales generalmente harán un pago inicial del 20% porque cualquier cantidad menor requiere un pago adicional para el seguro hipotecario privado (PMI).Citación

Puntaje de Crédito
Los prestamistas utilizarán su puntaje crediticio para evaluar su solvencia. En promedio, el puntaje crediticio típico aprobado para un préstamo de la FHA es 580 o más.Citación El requisito de puntaje crediticio mínimo para préstamos convencionales es 620. El requisito es mayor para los préstamos convencionales en comparación con los préstamos de la FHA porque no están respaldados por el gobierno y, por lo tanto, el prestamista asume más riesgo.

Tenga en cuenta que los prestatarios con puntajes de crédito de más de 720 generalmente pagan menos por mes con préstamos convencionales, mientras que los prestatarios con puntajes de crédito por debajo de 720 generalmente pagan menos por mes con préstamos de la FHA.

En caso de incumplimiento de pago de su préstamo, el seguro hipotecario protegerá al prestamista. En cuanto al lado del comprador, el seguro hipotecario está diseñado para hacer posible que los prestatarios hagan un pago inicial mucho menor y aun así califiquen para un préstamo hipotecario.

Independientemente del monto del pago inicial, las hipotecas de la FHA siempre requerirán un seguro hipotecario. La primera tarifa que requieren los préstamos de la FHA es una prima inicial del 1.75 % del monto del préstamo. Esta tarifa puede incluirse en sus costos de cierre o puede incorporarse al monto de su préstamo, lo que aumenta ligeramente sus pagos mensuales. El segundo cargo requerido es una prima mensual, que generalmente se agrega al pago de su hipoteca. Este costo de la prima mensual oscila entre el 0.45 % y el 0.85 % del monto del préstamo y variará según el total del préstamo, el pago inicial y la duración del plazo.Citación

Para las hipotecas convencionales, un prestamista solo le exigirá que pague un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) si paga menos del 20 % de pago inicial. La razón detrás de este requisito es simplemente proteger al prestamista porque el préstamo no está garantizado ni asegurado por el gobierno federal.

Tanto los préstamos de la FHA como los convencionales tienen límites específicos en cuanto a la cantidad que puede pedir prestada, y los montos máximos de préstamo para ambos varían según el condado. Para cualquier tipo de préstamo, el prestatario no puede superar el monto límite del préstamo.

Los límites de préstamo para los préstamos de la FHA se modifican anualmente. En 2021, los límites de préstamo de la FHA para viviendas unifamiliares son de $356,362 822,375 en áreas de bajo costo y de $XNUMX XNUMX en áreas de alto costo.Citación

Los préstamos convencionales están sujetos al límite de préstamo conforme establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. En 2021, los límites de préstamo convencionales para viviendas unifamiliares en los 48 estados más bajos son de $548,250. Para Alaska y Hawái, es $822,375.Citación

Si necesita un préstamo para una casa que exceda estos límites de préstamo, es posible que desee considerar un préstamo jumbo. También conocidos como préstamos no conformes, estos préstamos generalmente tendrán tasas de interés más altas y pagos iniciales más altos que los préstamos Fannie Mae o Freddie Mac (convencionales). Las tasas aumentarán en paralelo al tamaño del préstamo.

Si bien es posible refinanciar su préstamo para ambas opciones de préstamo, el proceso será mucho más fácil con un préstamo de la FHA. Una de las razones por las que podría querer refinanciar su préstamo de la FHA podría ser eliminar los pagos mensuales del seguro hipotecario, y si su pago inicial fue del 10 % o más, la refinanciación puede ser una opción factible.

Refinanciar su préstamo FHA no requerirá una verificación de crédito o verificación de ingresos, y es probable que no haya una tasación de la vivienda. Las condiciones requieren que el refinanciamiento sea por lo menos 6 meses desde que se emitió su hipoteca actual, y que usted no esté en mora con su préstamo actual de la FHA. Además, los prestatarios estarán limitados a recibir no más de $500 en efectivo del refinanciamiento y se requerirán los costos de cierre.Citación

También cabe mencionar que para deshacerse de las primas mensuales de la FHA después de haber acumulado el 20 % del capital, tendrá que refinanciar con una hipoteca convencional.

Hay tres tipos de préstamos de financiamiento simplificado de la FHA:

• Préstamo de refinanciamiento de tasa fija a 30 años Streamline de la FHA: Se puede usar para reducir su tasa de interés actual, ya sea para reducir el pago de su préstamo actual de la FHA o para convertir una hipoteca de tasa ajustable de la FHA en una hipoteca de tasa fija.
• FHA 203k Streamline Préstamo de refinanciamiento de tasa fija a 30 años: También conocido como préstamo de rehabilitación del gobierno con pago inicial bajo, el préstamo FHA 203k permite a los prestatarios retirar capital como efectivo para reparar o rehabilitar una vivienda dañada.
• Hipoteca de refinanciamiento de tasa ajustable Streamline 5/1 de la FHA: Establece una tasa de interés inicial baja durante los primeros cinco años de vida del préstamo.

¿Se pregunta qué tipo de préstamo es mejor para usted? Si bien creemos firmemente que es mejor hablar con un experto en hipotecas antes de tomar cualquier decisión, aquí hay un desglose general de nuestras recomendaciones:

Recomendamos un préstamo FHA si tiene: 

• Un puntaje de crédito bajo (580 o menos)
• Una cantidad mínima para el pago inicial
• Un DTI alto (más del 43%)

Te recomendamos un préstamo convencional si tienes:

• Un puntaje de crédito mínimo de 620
• Un pago inicial mínimo del 3% o del 20% para evitar el PMI
• Un DTI bajo (43% o menos)
• Una necesidad de pago flexible

Nuestro equipo de expertos reconoce que cada prestatario es diferente, por lo que nos tomamos el tiempo para evaluar su situación financiera y sus necesidades personales. Póngase en contacto con un miembro del equipo de Blue Water hoy para discutir qué opción se adapta mejor a usted.

P: ¿Los estándares de propiedad juegan un papel al comparar los préstamos FHA con los convencionales?
A: ¡Sí! Las tasaciones de la FHA son más estrictas que las tasaciones convencionales.

P: ¿Por qué los vendedores prefieren lo convencional a la FHA?
A: Si bien no es necesariamente un hecho, es posible que algunos vendedores tengan la impresión de que un préstamo de la FHA es para aquellos que no pueden calificar para otro tipo de préstamo y, por lo tanto, creen que los préstamos convencionales son la opción "más segura".

P: ¿Cómo puedo comparar los dos préstamos a largo plazo?
A: En resumen, es más fácil calificar para los préstamos de la FHA, pero un préstamo convencional finalmente le ahorrará dinero a largo plazo si puede calificar. Para tener una idea clara de qué opción es la adecuada para usted, le recomendamos que se siente con un experto en hipotecas o un oficial de préstamos para calcular y comparar sus pagos mensuales estimados durante la vigencia del préstamo.

Esperamos que esta guía lo haya ayudado a comprender que, si bien cada uno de estos préstamos puede ser una opción viable para los compradores de vivienda, es probable que haya uno que le brinde un mejor resultado para su situación. Nuestro equipo de expertos en Blue Water está aquí para ayudarlo a comparar los dos y responder las preguntas que pueda tener durante el viaje de compra de una casa.

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