Introducción
No es ningún secreto que uno de los factores más importantes para calificar para un préstamo hipotecario es el ingreso. Los prestamistas, tanto grandes como pequeños, justificadamente quieren saber que usted tiene dinero circulando constantemente, ya que esta es una buena señal de que puede pagar el dinero que pidió prestado. Los compradores de viviendas tradicionales pueden probar esto al proporcionar un W2 de su empleador que indica cuánto dinero ganan semana a semana o mes a mes. Sin embargo, las cosas se complican un poco cuando empezamos a hablar de hipotecas para autónomos. Este es el por qué:
Mostrar sus ingresos es clave para solicitar hipotecas para compradores de vivienda que trabajan por cuenta propia
A diferencia de un comprador de vivienda tradicional, los compradores de vivienda que trabajan por cuenta propia no pueden simplemente presentar un W2 para demostrar sus ingresos. En cambio, se espera que los solicitantes que trabajan por cuenta propia presenten evidencia de sus últimos dos años en las declaraciones de impuestos. Obtener esta información, además de otra documentación de respaldo, puede ser una tarea onerosa, así que prepárese para trabajar un poco. Independientemente del tiempo que se tarde en obtener esta información, es una buena idea tener estos documentos listos cuando solicite una hipoteca.
El verdadero desafío surge cuando llega el momento de aclarar cualquier discrepancia entre lo que un prestatario que trabaja por cuenta propia cree que gana en ingresos y lo que dicen sus declaraciones de impuestos.
El problema más común para obtener un crédito hipotecario para autónomos
El problema más común que enfrentan las personas que trabajan por cuenta propia cuando solicitan un préstamo hipotecario es diferenciar entre cuánto dicen que ganan y la cantidad que el gobierno decide que realmente ganan en ingresos netos, de acuerdo con sus declaraciones de impuestos.
A pesar de tener mucho flujo de efectivo disponible, sin mencionar el acceso al crédito a través de sus cuentas comerciales, las personas que trabajan por cuenta propia a menudo se sorprenden cuando se enteran de cuánto es realmente su ingreso neto después de tener en cuenta las deducciones de impuestos y otros gastos comerciales. Por ejemplo: un electricista que trabaja por cuenta propia puede ganar $ 200 190 en ventas brutas, pero si cancela $ 10 XNUMX, se queda con $ XNUMX XNUMX en ingresos imponibles. Sus ingresos brutos son muy diferentes de sus ingresos netos. Fannie Mae y Freddie Mac, así como la FHA, basan sus decisiones de préstamo en los ingresos netos.
Pero, ¿qué consideran las compañías de préstamos el trabajo por cuenta propia? Fannie Mae y Freddie Mac consideran que cualquiera que posea al menos el 25 % de un negocio trabaja por cuenta propia (incluso si está empleado por otra persona). En los últimos años, las grandes compañías de préstamos se han vuelto más perspicaces: están tomando una lupa para las declaraciones de impuestos y observando más de cerca las declaraciones de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha de los prestatarios.
Prestatarios autónomos y COVID-19
La pandemia de COVID-19 ha tenido efectos devastadores en la economía mundial en los últimos años. A su vez, hemos visto un aumento en las hipotecas no calificadas, o no QM. Muchos prestatarios que trabajan por cuenta propia han tomado esta ruta en lugar de un préstamo convencional, ya que no requiere que presenten declaraciones de impuestos (solo extractos bancarios) y les permite extender los pagos de la hipoteca más allá de los 30 años estándar. También hay tasas de interés más altas asociadas con los no QM.
Ahora que hemos cubierto los conceptos básicos, hablemos sobre la mejor manera de abordar la calificación para un préstamo hipotecario para trabajadores por cuenta propia. La siguiente guía paso a paso debería ayudar:
El proceso de préstamo hipotecario para prestatarios autónomos
Paso 1: Reúna todos los documentos
Como se mencionó anteriormente, tener sus declaraciones de impuestos en orden es de suma importancia. Mientras que la mayoría programas de préstamos respaldados por el gobierno requieren al menos el valor de las declaraciones de impuestos de los últimos dos años, de hecho hay algunos programas de prestamos convencionales que solo requieren el valor de un año, lo cual es excelente para los solicitantes que han trabajado por cuenta propia durante menos de dos años. De cualquier manera, trate de obtener sus últimas dos declaraciones de impuestos si es posible.
Además, querrá recopilar otros importantes documentos fiscales que su prestamista pueda requerir. Éstas incluyen:
- Número de identificación de impuestos
- Horario C
- Horario E
- Formulario 1120-S
- K-1
- Estado de pérdidas y ganancias
La estructura de su negocio dictará los tipos de documentos que necesitará. Por ejemplo, si es un contratista independiente, además de los documentos anteriores, también necesitará:
- Facturas
- Carta de verificación de trabajo por cuenta propia de un CPA
Y si ejecuta una operación más grande, necesitará:
- Declaraciones de impuestos comerciales
- Referencias
- Carta de verificación de trabajo por cuenta propia de un CPA
Obtener declaraciones de impuestos anteriores y otros documentos de respaldo debería ser simple. La mayoría de las personas que trabajan por cuenta propia pueden acudir a sus contadores para obtener esta información.
Además de los formularios de impuestos, es posible que también necesite cierta documentación que pruebe su trabajo por cuenta propia. Estos documentos podrían incluir:
- Licencia de negocios - Este documento generalmente lo emite el estado, la ciudad o el condado, y debe incluir al solicitante de la hipoteca como propietario del negocio, junto con el nombre del negocio.
- Cartas de clientes - Deberá proporcionar un mínimo de una carta de los clientes a los que atiende. Estos clientes/clientes deben ser negocios legítimos. Las cartas deben estar en papel membretado e incluir el nombre del contacto, el tipo y la fecha del servicio.
- Documentación miscelánea – Otros documentos que puede necesitar incluyen prueba de seguro de fianza y membresía a organizaciones profesionales, así como documentos que indiquen que es DBA (Doing Business As).
Si esto parece mucho papeleo, no se sienta señalado: todos los prestatarios, independientemente del tipo de empleo, deben proporcionar documentación extensa de ingresos para calificar.
Paso 2: Reúnase con su corredor/prestamista
Programe una reunión con su corredor/prestamista y asegúrese de tener todas las respuestas que necesita para continuar con la compra de una casa.
Muchas veces, el prestamista o el corredor que lo asiste podrá ver su declaración de impuestos y decirle de inmediato cuáles son sus posibilidades de obtener la aprobación para un préstamo hipotecario para trabajadores por cuenta propia. Si le preocupa que pueda encontrar un problema relacionado con su ingreso neto como se describe anteriormente, puede ser una buena idea traer a su contador a la reunión.
Paso 3: Planificar, preparar y aplicar
El tercer y último paso es el más crucial de todos. Si usted es como las innumerables otras personas que trabajan por cuenta propia que tienen problemas para obtener una hipoteca debido a discrepancias en sus ingresos netos, es una buena idea hacer los siguientes ajustes al preparar su próxima declaración de impuestos. Aquí hay algunas cosas que debe hacer:
- No descarte casi tanto como en años pasados! Las cancelaciones de impuestos son probablemente lo que causó que sus ingresos netos fueran tan bajos en declaraciones de impuestos anteriores, así que intente evitar cancelar todo para su próxima declaración si es posible. Puede doler, pero es la forma más efectiva de demostrarle a un prestamista que usted vale más de lo que indican sus declaraciones de impuestos anteriores.
- Limpia tus finanzas para que su negocio no se mezcle con sus fondos personales. Si tiene equipo que usa para su negocio que figura en su informe de crédito personal, asegúrese de tratar de aclarar todo eso antes de solicitar una hipoteca.
Consejos para prestatarios que trabajan por cuenta propia
Con una planificación cuidadosa y un mantenimiento de registros meticuloso, no debería tener problemas para obtener un préstamo hipotecario por cuenta propia, sin importar si es un escritor independiente con problemas de liquidez, un contratista independiente o propietario de una pequeña empresa privada. Estos son algunos consejos para optimizar la experiencia del prestatario autónomo:
- Está bien esperar - Con los préstamos que no son de QM, puede ser tentador aprovechar la oportunidad de comprar una casa antes de estar financieramente estable. Se recomienda esperar para calificar para un préstamo hipotecario estándar, para evitarle a usted y a su agente de préstamos una posible molestia en el futuro.
- Reduzca su deuda personal – Si está postergando la compra de una casa hasta que se le apruebe un préstamo hipotecario calificado, puede comenzar a reducir su deuda personal. Refinancie préstamos existentes (como automóviles y estudiantes) y trabaje para mejorar su puntaje crediticio.
- No se preocupe por lo que pensará el vendedor: Afortunadamente, los vendedores no saben ni les importa si los compradores trabajan por cuenta propia, y siempre que su oficial de préstamos pueda verificar que sus ingresos son estables, los prestatarios que trabajan por cuenta propia son tratados como todos los demás.
- Considere si realmente necesita un codeudor: Los prestatarios que trabajan por cuenta propia pueden sentirse más seguros con la firma conjunta de un contrato de préstamo. Sin embargo, esto puede causar complicaciones; si su posible coprestatario no tiene/necesita un ingreso, es más fácil dejarlo fuera.
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Si bien puede ser cierto que ser un prestatario que trabaja por cuenta propia significa más trabajo para usted por adelantado, Blue Water Mortgage está completamente equipada para ayudarlo a tener éxito. Trabajamos con compradores de vivienda que trabajan por cuenta propia todo el tiempo para ayudarlos a calificar para un préstamo hipotecario que funcione. Contáctenos hoy mismo para obtener más información sobre cómo podemos ayudarlo a obtener la hipoteca que necesita para comprar la casa de sus sueños.
