Su guía completa para utilizar el método BRRRR en inversiones inmobiliarias

Como se mencionó anteriormente, el método BRRRR es una excelente manera de comenzar para los aspirantes a inversionistas inmobiliarios, ya que permite a las personas hacer crecer sus carteras sin ejercer una presión relativamente baja sobre sus finanzas personales. El término en sí es un acrónimo que significa: Comprar, Rehabilitar, Rentar, Refinanciar, Repetir y, como sugiere, el objetivo final es obtener propiedades de alquiler que generen ingresos pasivos y permitan a los propietarios capital de apalancamiento para obtener más bienes inmuebles.

Para comprender completamente cómo funciona la inversión BRRRR, echemos un vistazo más de cerca a cada paso del proceso:

Paso 1: comprar

Para poner en marcha el ciclo, lo primero que debe hacer como inversor es comprar una propiedad. Pero no cualquier propiedad: para que BRRRR funcione a su favor, limite su búsqueda a casas que necesiten reparaciones o que necesiten un poco más de trabajo. Dado que el precio que pague por su propiedad tendrá un impacto directo en su retorno de la inversión (ROI), la clave de este paso es comprarla por el menor precio posible. No sólo hay que considerar el precio de compra, sino también el presupuesto de renovación, por lo que es importante tener en cuenta el alcance de las renovaciones al decidirse por una casa.

Paso 2: Rehabilitación

A continuación, es hora de sacar las herramientas eléctricas, la pintura y los rodillos, o llamar a un contratista si no confía en sus habilidades para mejorar el hogar. Cuando se trata de renovaciones y reparaciones, debe centrarse en dos objetivos principales: primero, hacer que la propiedad sea adecuada (y segura) para futuros inquilinos mediante las reparaciones estructurales necesarias. Y segundo, identificar mejoras que agregarán valor a la propiedad, como remodelaciones de cocinas y baños o mejoras de electrodomésticos. Para tener la mejor oportunidad de obtener una tasación alta, es fundamental priorizar las reparaciones y actualizaciones que representan la mayor oportunidad de aumentar su retorno de la inversión.

Paso 3: Alquilar

“Unidades desocupadas” son dos de las palabras que menos gustan a los propietarios. Para evitar la pérdida de ingresos por alquiler que conllevan las viviendas desocupadas, es fundamental encontrar inquilinos que puedan mudarse a su propiedad poco después de que se completen las renovaciones. Considere incluir su alquiler en la lista mientras se realizan los toques finales a la(s) unidad(es), de esa manera tendrá más posibilidades de conseguir inquilinos alineados con anticipación. Mientras elabora los detalles de su anuncio, recuerde establecer los precios de alquiler mensual en un nivel que sea justo, pero lo suficientemente alto como para generar un flujo de caja positivo.

¿Otra razón para encontrar inquilinos lo más rápido posible? Es posible que no se le apruebe la refinanciación sin ellos.

Paso 4: refinanciar

Para este paso del método BRRRR, los inversores suelen buscar refinanciamiento en efectivo. Este tipo de préstamo hipotecario es la opción preferida, ya que permite a los prestatarios convertir el valor líquido de sus propiedades en efectivo.Citación Esto no significa que esté limitado únicamente a esta opción; Obtener una nueva hipoteca con tasa y plazo, una segunda hipoteca o un préstamo de dinero fuerte son alternativas viables. Con todos los préstamos hipotecarios, existen ciertos requisitos que deberá cumplir para calificar. Dependiendo de lo que elija, estos pueden incluir (entre otros) períodos de maduración, puntaje crediticio mínimo, relación deuda-ingresos máxima, cantidad mínima de capital en su propiedad o tasaciones.

Paso 5: Repite

Para repetir el proceso, tome el efectivo (si eligió un refinanciamiento con retiro de efectivo) u otro financiamiento que obtuvo en el paso anterior y comience todo el proceso nuevamente comprando un nuevo proyecto de rehabilitación. Al igual que con cualquier experiencia nueva, es una buena práctica utilizar lo que aprendió la primera vez para informar sus decisiones futuras.

Cuando se combinan los cinco pasos, el proceso general se parece a esto:

Usted compra una casa bifamiliar en ruinas por $100,000 y financia la compra con un pago inicial de $20,000 y una hipoteca tradicional. También estableció un presupuesto de renovación de 50,000 dólares.

Luego, en el transcurso de unos meses a un año (dependiendo de la magnitud del trabajo requerido), rehabilita la propiedad realizando las renovaciones necesarias para que cada unidad sea habitable y atractiva para futuros inquilinos.

Después de hacer los números (teniendo en cuenta el valor de su propiedad y las tarifas del mercado), determina que puede alquilar cada unidad por $1,650 al mes. Luego, encontrará inquilinos con quienes mudarse y comenzar a obtener ingresos pasivos por alquiler.

Una vez que haya pasado suficiente tiempo y haya acumulado la cantidad requerida de capital en su propiedad (generalmente al menos el 20%), puede comenzar a explorar opciones de refinanciamiento. Después de sopesar sus opciones, elige obtener un refinanciamiento con retiro de efectivo. El período de maduración para los préstamos con retiro de efectivo puede variar entre prestamistas e hipotecas y puede oscilar entre seis meses y dos años.

Para nuestro ejemplo, diremos que ha pasado un año desde la fecha de mudanza de sus inquilinos. En este tiempo, ha podido pagar $39,600 de su hipoteca original, lo que significa que ahora tiene $59,600 de capital en su propiedad. Dado que la mayoría de los préstamos con retiro de efectivo tienen un límite de relación préstamo-valor (LTV) del 80%, esto significa que potencialmente puede acceder a hasta $47,680 a través de la refinanciación.Citación

Finalmente, utiliza el efectivo que recibe para destinarlo a la compra de una nueva propiedad y, en última instancia, aumentar la cantidad de ingresos por alquiler que obtendrá en el futuro.

Ahora que sabes qué es el método BRRRR y tienes una buena idea de cómo funciona, la pregunta sigue siendo: ¿es el camino correcto para ti? Si los objetivos de la estrategia se alinean con sus aspiraciones de inversión inmobiliaria, podría serlo. Además, quienes mejor se adaptan a BRRRR son:

• Buscando obtener ingresos pasivos mientras construyen sus carteras inmobiliarias al mismo tiempo.
• Se siente cómodo asumiendo algún riesgo adicional para obtener los beneficios de una recompensa mayor.
• Preparado para investigar: BRRRR requiere determinar si vale la pena invertir en ciertas propiedades, buscar prestamistas, conocer las tendencias del mercado de alquiler y más.

Por otro lado, BRRRR puede no ser la mejor opción si no está preparado o no está dispuesto a asumir renovaciones potencialmente largas y complicadas o si no está interesado en convertirse en propietario.

¿Aún no estás seguro de si este es el camino correcto a seguir? Echemos un vistazo a algunos de los beneficios del método BRRRR. Las ventajas incluyen:

• El potencial para un alto retorno de la inversión
• Una oportunidad para construir equidad
• La capacidad de hacer crecer su cartera de bienes raíces
• La posibilidad de lograr economías de escala

Sin embargo, además de estos beneficios, BRRRR también presenta posibles desventajas. Las desventajas incluyen:

• Los préstamos pueden ser costosos y un posible elemento disuasorio para quienes desean limitar sus deudas.
• Las renovaciones pueden ser difíciles y muchas veces exceden su alcance original.
• Largas esperas durante la fase de rehabilitación y el período de preparación
• Tasaciones inferiores a las esperadas en propiedades rehabilitadas

Que los beneficios superen o no los inconvenientes depende de una serie de factores que pueden variar entre inversores individuales. Al tomar una decisión, es importante tener en cuenta sus finanzas, objetivos y niveles de comodidad.

Para garantizar que tenga el mejor comienzo posible con la inversión en BRRRR, hemos recopilado nuestros principales consejos para cada paso del proceso.

Para la fase de compra

1. Antes de comprar una propiedad, asegúrese de calcular el valor después de la reparación (ARV). Este término se refiere al nuevo valor de la propiedad después de las renovaciones. Calcular el ARV es simple: simplemente agregue el precio de compra al valor agregado a través de la rehabilitación. Recuerde, el valor agregado no es lo mismo que la cantidad de dinero que gasta en mejoras. En cambio, se refiere al valor percibido agregado a la propiedad como resultado de las reparaciones que realiza.

2. Siga siempre la regla del 70% al determinar cuánto ofrecer por la propiedad. Para maximizar su ROI, nunca debe pagar más por una casa que el 70% del ARV, menos el costo de las reparaciones.

3. Calcular el devolución de efectivo espera recibir de la propiedad. También conocida como “rendimiento en efectivo”, esta cifra es una comparación del flujo de efectivo anual (antes de impuestos) que genera su propiedad con la cantidad inicial de efectivo invertido. Lo ideal es que este número sea al menos del 10%.Citación

Para la fase de rehabilitación

4. Sea honesto consigo mismo al determinar si debe realizar las reparaciones usted mismo o contratar a un contratista. Como propietario, es su responsabilidad brindarles a sus inquilinos un lugar seguro para vivir, por lo que es fundamental que las renovaciones que realice cumplan con todos los códigos de construcción. Si tiene amplia experiencia en proyectos de mejoras para el hogar, puede tener sentido que se haga cargo del trabajo usted mismo. De lo contrario, contratar a un contratista profesional es la forma más segura de seguir adelante.

Para la fase de alquiler

5. Asegúrese de contratar inquilinos confiables y estables. Los prestamistas quieren pruebas de que su propiedad tiene inquilinos, por lo que el historial de alquiler tendrá en cuenta sus perspectivas de refinanciamiento. Por eso es fundamental encontrar buenos inquilinos que sean capaces de realizar los pagos mensuales del alquiler.

6. Decida si está preparado para hacerse cargo usted mismo de la administración de la propiedad. Si realizar las tareas asociadas con ser propietario (cumplir con las solicitudes de mantenimiento, encontrar nuevos inquilinos cuando los actuales se mudan, supervisar los desalojos si es necesario) no es atractivo, entonces es posible que desee considerar subcontratar esas responsabilidades a una empresa de administración.

7. Cree un contrato de arrendamiento completo. El contrato de arrendamiento es el contrato legalmente vinculante que detalla los términos del arrendamiento, incluidas las responsabilidades del inquilino y del propietario, el monto del alquiler y las reglas que los ocupantes deben cumplir. Un contrato de arrendamiento hermético le ayudará a protegerse en caso de una disputa. Si necesita más orientación, puede ser conveniente que un abogado revise su documento antes de entregárselo a sus inquilinos.

Para la fase de refinanciamiento

8. Siempre compare precios para encontrar las mejores tarifas. Lo más probable es que los primeros términos que le ofrezcan no sean su mejor opción. Cuando busque un prestamista, considere todo tipo de instituciones financieras, desde cadenas bancarias nacionales hasta cooperativas de crédito locales. Luego, elija el que tenga las tasas de interés y otros términos más favorables.

9. Dedique tiempo a averiguar qué tipo de refinanciamiento funciona mejor para su situación. Si bien es una opción ideal para algunos, un refinanciamiento con retiro de efectivo puede no ser la mejor solución para usted. Explora diferentes tipos de refinanciación para determinar cuál se alinea mejor con sus objetivos financieros y su nivel de comodidad.

Para la fase de repetición

10. Únase a un agente de bienes raíces local que pueda mantenerlo actualizado sobre los listados más recientes. Al establecer una relación con un agente, no sólo tendrá un socio que conoce los detalles de los tipos de propiedades que está buscando, sino que incluso podrá ver ciertas propiedades antes de que aparezcan oficialmente en el servicio de listado múltiple (MLS). ) base de datos.

11. Aprenda de su experiencia la primera vez. Una de las mejores formas de aprender es a través de la experiencia práctica. Tome lo que aprendió en los cuatro pasos anteriores y utilice esas lecciones en el futuro.

Si, después de sopesar sus opciones, determina que el método BRRRR no es para usted, está bien. No significa que sus objetivos de inversión sean inalcanzables. Hay varias otras formas de generar ingresos a través de bienes raíces, que incluyen:

• Comprar una propiedad de alquiler lista para mudarse utilizando una hipoteca tradicional
• Propiedades de volteo
• Invertir en una sola propiedad en buenas condiciones que solo necesita cambios mínimos antes de alquilarse

P: ¿Cuánto puedo ganar con el método BRRRR?

R: No hay límite para los ingresos que puede generar a través de BRRRR. Cuantas más propiedades adquieras, mayores serán tus ingresos por alquiler.

P: ¿Qué es un período de condimento?

R: Un período de prueba es la cantidad de tiempo que los propietarios deben esperar antes de solicitar refinanciamiento. El período comienza después de la compra y generalmente dura desde seis meses hasta algunos años, según el prestamista y otros factores. En otras palabras, y en la mayoría de los casos, su hipoteca debe tener al menos seis meses de antigüedad antes de calificar para la refinanciación.

P: ¿Cuánto tiempo tarda en completarse el método BRRR?

R: La cantidad de tiempo que lleva completar el proceso depende de varios factores. Lo más importante es el tiempo que lleva completar la fase de rehabilitación, la rapidez con la que puede encontrar inquilinos, la duración del período de prueba y cuánto tiempo debe esperar para que se procese su solicitud de refinanciamiento.

P: ¿Cuánto dinero necesito para comprar mi primera propiedad como parte del método BRRRR?

R: Esta cifra varía y depende del costo de la propiedad que compre, así como de su presupuesto para renovaciones. Recomendamos tener al menos $50,000 en ahorros para comenzar.

En Blue Water Mortgage, nuestro equipo experimentado tiene el conocimiento y la capacidad para ayudarlo a alcanzar sus objetivos de inversión en bienes raíces. Utilizamos un enfoque transparente para evaluar su estado financiero actual, comprender lo que espera lograr e identificar la opción de refinanciamiento adecuada para su situación particular.

Como agentes hipotecarios independientes, tenemos la ventaja de trabajar con varios prestamistas para comparar precios y encontrarle las tasas más competitivas. Se beneficiará de nuestra experiencia y defensa en su nombre, así como de nuestro profundo conocimiento del proceso BRRRR. Además, tendrá la tranquilidad de saber que estamos disponibles las 24 horas del día, los 7 días de la semana por teléfono para resolver cualquier inquietud o pregunta que pueda tener.

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