Explicación del patrimonio inmobiliario: qué significa y cómo funciona.

El patrimonio neto de la vivienda es la parte de la misma que usted posee. Es la diferencia entre el valor actual de su vivienda y el saldo pendiente de su hipoteca.

La fórmula es simple:
Valor de la vivienda − Saldo de la hipoteca = Patrimonio neto de la vivienda

Por ejemplo, si su casa vale 500,000 dólares y aún debe 400,000 dólares de su hipoteca, el valor neto de su vivienda es de 100,000 dólares.

Esa cifra no es fija. Sube y baja según el valor de tu vivienda y a medida que amortizas la hipoteca cada mes. Una vez que hayas pagado la hipoteca por completo, serás el propietario absoluto de tu vivienda y tu patrimonio neto equivaldrá al 100% de su valor.²

Antes de poder calcular el valor neto de su vivienda, necesita una cifra fiable que lo indique. Estas son sus principales opciones:

• Contrate a un tasador con licencia. Este es el método más preciso y es un requisito de los prestamistas antes de otorgarle el capital. El costo oscila entre $250 y $600, dependiendo del tipo de tasación que solicite (tradicional, a simple vista o digital, que se basa únicamente en planos, registros de propiedad y datos del mercado local).³
• Investigar ventas comparables. Consulta los precios de venta recientes de casas similares en tu vecindario. Busca casas con una superficie, antigüedad, estado y ubicación parecidas. Los sitios web inmobiliarios ofrecen estimaciones, pero considéralas solo como cifras aproximadas, no como garantías.
• Consulta con un agente inmobiliario. Un agente local puede realizar un análisis comparativo de mercado (ACM) gratuito, que utiliza datos de ventas recientes para estimar el valor de mercado actual de su vivienda.

Cada pago de su hipoteca se divide entre capital e intereses. Solo el capital reduce su saldo y genera patrimonio. Los intereses, los impuestos y el seguro no contribuyen.

En los primeros años de una hipoteca, la mayor parte del pago se destina a intereses. A medida que el saldo disminuye, esta proporción cambia y una mayor parte de cada pago se destina al capital, lo que permite acumular patrimonio más rápidamente. Esto se conoce como amortización hipotecaria, y es la razón por la que ser propietario de una vivienda tiende a convertirse en una herramienta más eficaz para generar riqueza cuanto más tiempo se reside en ella.

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He aquí un ejemplo:

Usted contrata una hipoteca a 30 años por $400,000 a una tasa fija. Durante el primer año, una gran parte de su pago mensual se destina a intereses, mientras que el capital se reduce relativamente poco. Para el año 20, esta proporción se invierte y la mayor parte de cada pago se destina al capital, y su patrimonio crece mucho más rápido cada mes.

Realizar pagos adicionales al capital acelera este proceso.

Cómo la revalorización aumenta el patrimonio inmobiliario
Cuando el valor de mercado de su vivienda aumenta debido a un mercado inmobiliario local sólido, a mejoras en el vecindario o a renovaciones que usted haya realizado, su patrimonio neto aumenta incluso si el saldo de su hipoteca no ha cambiado en absoluto.

Esto significa que si el saldo de su hipoteca se mantiene en 300,000 dólares, pero el valor de su vivienda aumenta de 400,000 a 450,000 dólares en tres años, su patrimonio neto crece en 50,000 dólares sin que usted tenga que hacer nada.

Esta es una de las principales razones por las que ser propietario de una vivienda ha sido históricamente una de las estrategias más fiables para acumular riqueza a largo plazo disponibles para los estadounidenses de a pie.⁴

¿Por qué la equidad también puede disminuir?

El crecimiento del patrimonio no está garantizado. De hecho, estas dos situaciones pueden provocar una disminución del valor de su vivienda.

Los valores de las viviendas caen. Si su vivienda pierde valor más rápido de lo que paga su hipoteca, su capital disminuye. En casos graves como la crisis inmobiliaria de 2008,⁵ Los propietarios de viviendas pueden terminar “submarino”, lo que significa que deben más de lo que vale la casa.

Usted pide un préstamo contra él. Tomar un Préstamo sobre garantía hipotecaria, línea de crédito con garantía hipotecaria o refinanciamiento con retiro de efectivo Esto aumenta tu deuda total, lo que reduce tu patrimonio neto. Si bien esto no es necesariamente malo, ya que depende completamente de cómo uses los fondos, es importante comprender la disyuntiva.

Tanto la cantidad en dólares como el porcentaje del valor neto de la vivienda son importantes, y proporcionan información diferente.

• Monto en dólares Te indica la riqueza que has acumulado en tu casa en términos absolutos. Esto es lo que ganarías si la vendieras hoy (menos los gastos de venta).
• Porcentaje de participación Te indica qué porcentaje de tu vivienda te pertenece en relación con su valor total. Los prestamistas prestan mucha atención a este dato, en concreto a tu ratio préstamo-valor (LTV).⁶

LTV = Saldo de la hipoteca ÷ Valor de la vivienda × 100

Un LTV más bajo significa más capital propio, menos riesgo para el prestamista y mejores condiciones de préstamo para usted.

La mayoría de las entidades crediticias no permiten obtener un préstamo utilizando el 100% del valor de la vivienda como garantía. El límite habitual es el 80% del valor de la vivienda, menos la deuda pendiente.⁷

He aquí cómo calcularlo:

(Valor de la vivienda × 0.80) − Saldo de la hipoteca = Capital máximo que se puede pedir prestado

Por ejemplo, supongamos que su casa vale 500,000 dólares y que debe 300,000 dólares.

(500,000 $ × 0.80) − 300,000 $ = 400,000 $ − 300,000 $ = 100,000 $ disponibles para préstamo

Aunque el valor total de su vivienda sea de 200,000 dólares, los prestamistas suelen limitar el préstamo a 100,000 dólares para garantizar que usted conserve al menos el 20% del valor de la vivienda.

Una vez que hayas acumulado suficiente capital, tienes tres formas principales de acceder a él. Cada una reduce tu capital a corto plazo, por lo que el objetivo es asegurarte de que lo que hagas con los fondos compense esa pérdida.

• Préstamo con garantía hipotecaria: Ofrece un pago único fijo con cuotas mensuales predecibles durante un plazo determinado. Esta es la opción preferida cuando se sabe con exactitud cuánto se necesita y se desea la seguridad de una tasa fija.
• HELOC: Funciona como una tarjeta de crédito con garantía hipotecaria sobre tu vivienda. Retiras lo que necesitas durante un período de disposición y lo devuelves durante un período de amortización. Las tasas variables implican que tu pago puede fluctuar, lo cual ofrece flexibilidad, pero conviene estar atento.
• Refinanciamiento con retiro de efectivo: Sustituye tu hipoteca actual por una mayor y te quedas con la diferencia. Un solo préstamo y un solo pago es la mejor opción cuando los tipos de interés son favorables y quieres acceder a una cantidad importante de capital sin necesidad de un segundo préstamo.

Aquí tienes algunas de las mejores maneras de hacer que tu dinero trabaje para ti:

• Compra una casa nueva: Si ha vivido en su casa durante algunos años y está considerando mudarse, puede aprovechar el capital acumulado en su vivienda para ayudar a financiar la compra de su próxima casa. Digamos que su casa vale $600,000 y que ha acumulado $100,000 en capital. Si bien es posible que no reciba la totalidad de esos $100,000 debido a gastos, como la comisión del agente inmobiliario o costos de cierreEs probable que, tras la compra, obtengas una cantidad considerable de dinero que podrás usar para el pago inicial de tu próxima vivienda. Al realizar un pago inicial mayor, podrás reducir tus cuotas hipotecarias mensuales y los intereses a pagar con el tiempo, además de aumentar el valor de tu vivienda.
• Incrementar los ahorros para la jubilación: Los propietarios de viviendas mayores de 62 años pueden aprovechar el valor de su vivienda para financiar sus ahorros para la jubilación mediante una hipoteca inversa.⁸ Usar el valor líquido de su vivienda para aumentar sus ahorros para la jubilación puede ser una forma inteligente de aumentar su patrimonio y asegurar su futuro financiero al diversificando tu cartera y mitigar su riesgo de fluctuaciones en el mercado.⁹ Al igual que con cualquier decisión financiera importante, asegúrese de investigar y consultar a un oficial de préstamos calificado antes de optar por esta opción.
• Invierta en mejoras para el hogar: ¿Quiere remodelar su casa, pero no tiene el efectivo disponible para renovaciones? Considere usar su capital. Puede aprovechar el valor acumulado de su vivienda para realizar mejoras en su propiedad, lo que no solo lo ayuda a ahorrar en los costos de remodelación, sino que también puede aumentar el valor de su vivienda con el tiempo, lo que aumenta su valor líquido y las ganancias potenciales en caso de que finalmente decida vender.
• Consolidar deudas con intereses altos: Un préstamo con garantía hipotecaria, una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o una refinanciación con retiro de efectivo pueden ser una forma inteligente para que los propietarios consoliden deudas, a menudo a una tasa de interés más baja. Por ejemplo, las tarjetas de crédito suelen tener tasas de interés. entre 15% y 25%,¹⁰ mientras que el préstamo de capital hipotecario promedio y la línea de crédito con garantía hipotecaria Los tipos de interés se sitúan actualmente por debajo del 10%..¹¹ Además de ser una buena forma de reducir las tasas de interés, la consolidación de deuda mediante la refinanciación reduce la cantidad de pagos mensuales que necesita realizar un seguimiento, puede aumentar sus posibles deducciones fiscales y puede mejorará tu puntaje de crédito.
• Eliminar el seguro hipotecario privado (PMI): Puede aprovechar el valor acumulado de su vivienda para liberarse del PMI. Al refinanciar, usted tiene la oportunidad de obtener un nuevo préstamo con mejores intereses y/o pagos mensuales más bajos.
• Cubrir los costos de la educación superior: Ya sea que esté ahorrando para el futuro de su hijo, que sus hijos estén actualmente en la universidad o que esté buscando pagar sus propias deudas estudiantiles, puede aprovechar el valor acumulado de su vivienda para cubrir los costos de educación superior. La refinanciación puede ayudar reducir sus tasas de interés y dejarlo con más efectivo disponible para pagar la matrícula o pagar la deuda estudiantil.
• Invertir en Bienes Raíces: Invertir en bienes raíces puede ser una excelente manera de obtener ingresos pasivos y diversificar su cartera.¹² pero generalmente requiere recursos considerables. La buena noticia es que los propietarios pueden aprovechar el valor de su vivienda para financiar la compra de propiedades de inversión, lo que les facilita alcanzar sus objetivos financieros.
• Pagar los gastos médicos: Muchos propietarios optan por aprovechar el capital de su vivienda para pagar las facturas médicas porque los préstamos con garantía hipotecaria generalmente tienen tasas de interés más bajas y pagos mensuales más bajos que las tarjetas de crédito.
• Crear un Fondo de Emergencia: La recomendación general es tener en el fondo de emergencia el equivalente a entre tres y seis meses de gastos de manutención en cualquier momento dado.¹³ Usar el valor líquido de su vivienda para ahorrar dinero extra en caso de emergencia es una buena manera de protegerse para el futuro.

Aprovechar el valor líquido de su vivienda puede ser una forma fantástica de lograr sus metas financieras; sin embargo, hay ciertos usos que pueden retrasarlo a largo plazo. Para protegerse de posibles repercusiones negativas, evite usar el valor líquido de su vivienda para lo siguiente:

• Vacaciones: Unas vacaciones lujosas pueden ser emocionantes y relajantes, pero no si eso significa tener que pagar facturas mensuales más altas en los años venideros. Además, si no puede pagar estos pagos mensuales aumentados o hacerlos a tiempo de manera constante, podría correr el riesgo de dañar su puntaje crediticio o incluso de una ejecución hipotecaria.
• Gastos cotidianos: Al igual que cuando se paga unas vacaciones, usar el capital de tu vivienda para cubrir gastos cotidianos como la compra de alimentos, la gasolina o las salidas sociales puede proporcionar un alivio inmediato, pero también puede causarte problemas más adelante en forma de cuotas mensuales más elevadas.
• Bodas y otros eventos especiales:Entre el lugar de celebración, el servicio de catering, el entretenimiento y otros gastos, el coste medio de una boda es de 36,000 dólares.¹⁴ — una suma considerable. Si bien puede resultar tentador usar el capital acumulado en su vivienda para financiar una boda u otro evento especial, los costos a largo plazo simplemente no compensan un solo día de diversión y pueden aumentar su exposición al riesgo.
• Activos depreciables: Su casa es un activo que se aprecia, lo que significa que su valor aumenta cuanto más tiempo la posee; lo mismo es cierto para los bienes raíces, por lo que comprar una propiedad de inversión puede ser una forma inteligente de aprovechar el valor acumulado de su vivienda. Otros activos, como automóviles, muebles, productos electrónicos y maquinaria, se consideran activos que se deprecian y deben evitarse a toda costa.

Si desea acelerar el crecimiento de su patrimonio, estos siete enfoques han demostrado ser de gran ayuda:

1. Realice un pago inicial mayor. Un mayor capital propio desde el primer día significa menos intereses pagados y una posición de endeudamiento más sólida desde el principio.

2. Paga más del mínimo cada mes. Incluso un extra de 100 a 200 dólares mensuales destinados al capital genera un interés significativo a lo largo de un préstamo a 30 años.

3. Establece pagos quincenales. Pagar la mitad de tu hipoteca mensual cada dos semanas supone un pago completo adicional al año, lo que reduce la duración de tu préstamo en varios años.

4. Refinancia a un plazo más corto. Una hipoteca a 15 años suele tener una tasa de interés más baja que una a 30 años, y una mayor parte de cada pago se destina al capital. Tu pago mensual será más alto, así que asegúrate de que los cálculos se ajusten a tu presupuesto.

5. Realice renovaciones que aumenten el valor de su propiedad. Las mejoras que incrementan el valor de tasación generan capital sin reducir el saldo de su hipoteca. Investigue el retorno de la inversión antes de comenzar, ya que no todas las renovaciones resultan igual de rentables.¹⁵

6. Quédese en su casa a largo plazo. La plusvalía se acumula con los años y la amortización se acelera en los últimos años de la hipoteca. Ambos factores favorecen a los propietarios que permanecen en su hogar.

7. Elimine el seguro hipotecario privado (PMI) lo antes posible. El PMI incrementa su pago mensual sin contribuir al capital acumulado. Una vez que el saldo de su préstamo alcance el 80 % del valor original de su vivienda, solicite su eliminación.¹⁶

P: ¿Qué es el valor acumulado de la vivienda?
R: El valor acumulado de la vivienda es la cantidad de su vivienda que realmente posee. Es la diferencia entre lo que debe en su hipoteca y el valor actual de su casa.

P: ¿Cómo calculo el valor neto de mi vivienda?
A: Utilice esta fórmula:

Valor de la vivienda − Saldo de la hipoteca = Patrimonio neto de la vivienda.

Por ejemplo, una casa de 450,000 dólares con una hipoteca pendiente de 280,000 dólares equivale a un patrimonio neto de 170,000 dólares.

P: ¿Cómo calculo mi patrimonio neto como porcentaje?
A: Para calcular el capital acumulado en su vivienda como porcentaje, divida el capital acumulado entre el valor de su vivienda y multiplique por 100. Tomando como ejemplo una vivienda de $450,000 con un saldo hipotecario de $280,000:

$170,000 ÷ $450,000 × 100 = 37.8% de capital.

P: ¿Cómo puedo aprovechar mejor el valor neto de mi vivienda?
R: Aquí hay algunas formas inteligentes de aprovechar el valor acumulado de su vivienda:

• Comprar una casa nueva
• Agregar a su fondo de jubilación
• Hacer mejoras en el hogar
• Consolidación de deudas con intereses altos
• Eliminación de PMI
• Pagar por la educación superior
• La inversión inmobiliaria
• Pagar los gastos médicos
• Protégete con fondos de emergencia

P: ¿Cómo puedo acumular rápidamente el valor neto de la vivienda?
R: La plusvalía de su vivienda aumenta cuando paga su hipoteca o cuando aumenta el valor de su vivienda. Para generar capital más rápido, considere hacer lo siguiente:

• Hacer un pago inicial más grande
• Pagando su hipoteca
• Pagar más de la cantidad mínima para el pago mensual de su hipoteca
• Aumentar el valor de su hogar con reformas
• Refinanciación a un plazo de préstamo más corto
• Quedarse en su casa por más de 5 años

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