Guía para fijar el tipo de interés de su hipoteca: ¿Cuándo debería fijar su tipo de interés?

Un bloqueo de tasa hipotecaria es el compromiso del prestamista de mantener su tasa de interés (y los puntos acordados) durante un período determinado mientras se tramita su préstamo. En otras palabras, un bloqueo de tasa hipotecaria congela su tasa para que las fluctuaciones del mercado entre la oferta y el día del cierre no afecten su pago mensual. Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor , una tasa bloqueada se mantiene hasta el cierre siempre que este se realice dentro del plazo acordado y no haya cambios en su solicitud, mientras que una tasa no bloqueada puede fluctuar en cualquier momento.

¿Cómo funciona el bloqueo de la tasa hipotecaria?

Una vez fijada la tasa de interés, el contrato de fijación detalla tres aspectos: la tasa de interés, los puntos o créditos del prestamista asociados y la fecha de vencimiento. Si la operación se cierra antes de esa fecha, se mantiene la tasa fija, independientemente de que las tasas de mercado hayan subido o bajado durante ese tiempo.

Un bloqueo te protege de las fluctuaciones del mercado, pero no de los cambios en tu propio archivo. Tu tarifa aún puede modificarse si:

• Tu puntaje crediticio baja antes del cierre
• Cambios en sus ingresos, empleo o deudas
• La tasación resulta ser inferior a lo esperado y modifica su ratio préstamo-valor.
• Cambias de programa de préstamo o modificas el monto de tu pago inicial.

Como intermediario hipotecario, Blue Water Mortgage fija su tipo de interés con la entidad prestamista con la que se tramita su préstamo, lo que significa que su agente de préstamos puede comparar las condiciones de fijación de tipos entre varios prestamistas en lugar de ofrecer una única política interna.

¿Por qué las entidades crediticias ofrecen la opción de fijar el tipo de interés?

Las entidades financieras ofrecen tasas de interés fijas porque se comprometen a un precio determinado para su préstamo antes de su formalización, a menudo asegurando la venta del mismo a inversores con antelación. Esta fijación de tasa permite a la entidad financiera planificar en función de dicho compromiso y le proporciona a usted una cifra concreta para elaborar su presupuesto. La contrapartida para la entidad financiera es el riesgo. Si las tasas suben durante el período de fijación de la tasa, la entidad financiera asume la diferencia. Por eso, las fijaciones de tasa más largas suelen ser más caras y por eso las entidades financieras establecen fechas de vencimiento fijas.

¿Cuándo se fija el tipo de interés de una hipoteca?

En la mayoría de los casos, puedes fijar la tasa de interés una vez que hayas presentado una solicitud de préstamo completa para una propiedad específica, lo que generalmente significa que tienes una oferta de compra aceptada. Por lo general, no puedes fijar la tasa durante la precalificación, ya que aún no hay una dirección de la propiedad ni una fecha de cierre a la que vincularla.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) señala que algunos prestamistas fijan su tasa de interés al emitir la estimación de su préstamo, mientras que otros esperan a que usted la solicite. Siempre confirme por escrito si su tasa está fija, junto con la fecha de vencimiento. Su estimación de préstamo indica si la tasa está fija y, de ser así, hasta cuándo.

Para la mayoría de los compradores de vivienda con una oferta aceptada y una fecha de cierre definida, fijar la tasa cuanto antes es la opción más segura. Nadie puede predecir cómo irán las tasas la próxima semana, y fijar la tasa convierte una cuota mensual incierta en una fija. Dicho esto, la respuesta a la pregunta "¿debería fijar mi tasa?" varía según cada prestatario, y algunos factores pueden ayudarle a decidir.

Factores a considerar antes de cerrar con llave

• Tendencias actuales de las tasas hipotecarias. Las tasas responden a los datos de inflación, la política de la Reserva Federal, el mercado de bonos y la economía en general, por lo que pueden subir durante varias semanas seguidas y luego revertirse rápidamente. Seguir un índice de referencia, como el índice semanal de Freddie Mac, es un buen indicador. Encuesta del mercado hipotecario primarioTe da una idea de la dirección, pero los promedios nacionales no coincidirán con la tasa que te ofrecen. Cuando las tasas han estado subiendo constantemente, esperar conlleva más riesgo. Cuando han estado bajando, algunos prestatarios optan por una tasa variable durante un breve período, idealmente con un plan en mente para cuando la fijen.

• Cronograma de cierre. La fecha de cierre determina el período de bloqueo de la tasa. Un comprador que cierra en tres semanas puede optar por un bloqueo corto y de menor costo. Un comprador de una vivienda de nueva construcción o con un contrato a largo plazo podría necesitar un bloqueo más prolongado, que generalmente es más caro, o bien, podría optar por mantener la tasa variable hasta que la fecha de cierre sea definitiva.

• Tipo de préstamo. Las opciones de bloqueo y los precios varían según el tipo de préstamo: convencional, FHA, VA, USDA o hipoteca jumbo, así como entre hipotecas de tasa fija y variable. Algunos prestamistas también ofrecen diferentes plazos de bloqueo para construcciones nuevas. Dado que Blue Water Mortgage trabaja con múltiples prestamistas, su asesor hipotecario puede comparar los periodos de bloqueo, los costos de extensión y la disponibilidad de reducciones de tasa para su tipo de préstamo específico.

• Volatilidad del mercado. Las tasas pueden variar notablemente en un solo día tras un informe económico importante o un anuncio federal. Si se publican noticias importantes antes del cierre de la operación, optar por una tasa variable implica apostar por su resultado. Muchos prestatarios fijan la tasa antes de estos eventos precisamente para evitar la incertidumbre.

• Tolerancia al riesgo personal. Hazte una pregunta práctica: si tu tasa de interés subiera antes del cierre, ¿podrías seguir pagando cómodamente? Si la respuesta es no, o si un posible pequeño ahorro no justifica el estrés de estar pendiente de las tasas a diario, fijar la tasa es la decisión correcta.

La decisión de fijar o dejar que la tasa de interés de la hipoteca varíe depende de quién asume el riesgo de un cambio en la tasa antes del cierre. Si fijas la tasa, la asume el prestamista. Si la dejas que varíe, la asumes tú.

Beneficios de fijar su tarifa

Al fijar la tasa de interés, obtendrá una cifra definitiva para la declaración de cierre y su presupuesto familiar. Además, protege la aprobación de su préstamo. Un aumento en la tasa incrementa su pago mensual, lo que eleva su índice de endeudamiento (DTI) y puede dejar fuera de juego a un prestatario que apenas cumple con los requisitos. Con la tasa fija, podrá concentrarse en las inspecciones, el seguro y la logística de la mudanza en lugar de preocuparse por las fluctuaciones diarias de las tasas de interés.

Ventajas de tener una tasa variable

La opción de tasa variable te permite acceder a una tasa más baja si el mercado te favorece. Puede ser conveniente cuando faltan más de dos meses para el cierre, cuando las tasas están bajando o cuando el plazo es tan incierto que una tasa fija a largo plazo te costaría más de lo que te protege. La clave es tener un plan para la tasa variable. Acuerda con tu asesor de préstamos una tasa objetivo o una fecha límite para fijarla.

Riesgos de cada opción

El principal riesgo de fijar la tasa es el costo de oportunidad. Si las tasas bajan significativamente después de fijarla y no tiene la opción de bajarla, mantendrá la tasa más alta (aunque refinanciar más adelante podría ser una opción, con sus propios costos de cierre). El principal riesgo de la tasa variable es que suban antes de fijarla, lo que puede aumentar su pago mensual durante la vigencia del préstamo y, en algunos casos, afectar el monto para el que califica. La tasa variable también requiere mucha atención, ya que las tablas de tasas pueden cambiar más de una vez al día.

¿Qué es una opción de ajuste a la baja de la hipoteca?

La opción de tasa variable en la hipoteca le permite fijar su tasa y aun así beneficiarse de una tasa más baja si las tasas del mercado bajan antes del cierre. Piense en ello como una garantía con una única posibilidad de escape. Los términos de la tasa variable varían según el prestamista, pero generalmente incluyen:

• Una tarifa, que se paga por adelantado al contratar el servicio o que está incluida en el precio.
• Una bajada mínima de tipos que el mercado debe alcanzar antes de que puedas utilizarlo.
• Un solo uso, generalmente dentro de una ventana antes de cerrarla.
• Disponibilidad que depende del prestamista y del programa de préstamos.

No todas las entidades financieras ofrecen la opción de reducir los tipos de interés, y las condiciones pueden variar significativamente de una entidad a otra.

La mayoría de las tasas de interés fijas tienen una duración de 30, 45 o 60 días, y algunos prestamistas ofrecen plazos más largos para compradores con plazos más extensos. Por lo general, cuanto más largo sea el plazo, mayor será el costo, ya que el prestamista asume un mayor riesgo al mantener la tasa durante más tiempo. El objetivo es elegir una tasa fija que cubra la fecha de cierre con algunos días de margen, sin pagar por un período que no se utilizará.

Bloqueo de tasas por 30 días

Un plazo de 30 días es ideal cuando su expediente está completo, la tasación está solicitada y la fecha de cierre es definitiva. Suele ser la opción menos costosa, pero deja poco margen para retrasos derivados de tasaciones, problemas con el título de propiedad o solicitudes de documentación.

Bloqueo de tasas por 45 días

Un plazo de 45 días para la garantía hipotecaria ofrece a la mayoría de los compradores tiempo suficiente para completar el proceso de evaluación, tasación y cierre con cierta flexibilidad. Para muchos compradores, representa el equilibrio perfecto entre costo y protección.

Bloqueo de tasas por 60 días

Un plazo de 60 días es ideal para compradores con contratos de mayor duración, para quienes adquieren condominios o cooperativas que requieren una revisión adicional o para quienes tienen expedientes más complejos, como los que incluyen ingresos por trabajo por cuenta propia. Si bien generalmente se paga un poco más por este plazo adicional, se reduce la probabilidad de necesitar una prórroga.

Períodos de bloqueo de tasas más prolongados

Los plazos de bloqueo de tasa extendidos de 90 días o más son más comunes en construcciones nuevas, donde la fecha de cierre depende del cronograma del constructor. Algunos prestamistas ofrecen programas específicos para construcción o con plazos de bloqueo extendidos, que pueden requerir un depósito inicial. Si está comprando una vivienda de nueva construcción o gestionando la venta de su casa actual, pregunte cuanto antes sobre las opciones de bloqueo de tasa extendido.

¿Qué sucede si expira su tarifa bloqueada?

Si su tasa de interés fija vence antes del cierre, normalmente tiene dos opciones:

1. Extiende el candado. La mayoría de las entidades crediticias permiten una prórroga a cambio de una comisión, que suele depender de la cantidad de días adicionales que necesite.
2. Vuelva a bloquearlo a los precios actuales del mercado. Si los tipos de interés han subido desde que fijaste tu tipo inicialmente, tu nuevo tipo será más alto. Algunos prestamistas aplican el método del "peor escenario", lo que significa que obtendrás el tipo más alto entre el tipo original y el actual.

La mejor protección es un período de bloqueo realista y un equipo que mantenga su expediente en marcha.

Un bloqueo hipotecario solo te protege si el plazo y las condiciones se ajustan a tu situación. Estos son los errores que los asesores hipotecarios de Blue Water Mortgage ayudan a evitar con mayor frecuencia.

Bloqueo demasiado pronto o demasiado tarde

El mejor momento para fijar la tasa de interés de su hipoteca es cuando tenga una oferta aceptada, una solicitud completa y una fecha de cierre que le convenga. Fijarla demasiado pronto suele implicar pagar por un período más largo o una prórroga que podría haber evitado. Fijarla demasiado tarde, sobre todo después de semanas de aumento de tasas, puede significar una cuota mensual más alta durante la vigencia del préstamo. Un asesor hipotecario puede ayudarle a determinar el momento ideal para su contrato.

Elegir el período de bloqueo incorrecto

Elegir el plazo más corto y económico puede resultar contraproducente si una tasación, un problema con el título de propiedad o una solicitud de documentación retrasan el cierre. Por otro lado, un plazo de 60 días para una operación que se cierra en tres semanas implica pagar por tiempo que no se utilizó. Incluya algunos días de margen y ajuste el plazo a su contrato.

Suponiendo que se garantiza una tasa más baja

Mantener una tasa de interés variable con la esperanza de una tasa más baja es arriesgado. Los titulares sobre recortes de tasas esperados no siempre se traducen en tasas hipotecarias más bajas, ya que estas suelen moverse antes o independientemente de las decisiones de la Reserva Federal. Si decide mantener una tasa variable, establezca una fecha límite clara o una tasa objetivo con su asesor hipotecario para no terminar persiguiendo las fluctuaciones del mercado hasta el cierre.

No pregunto sobre las opciones de flotación descendente

Muchos prestatarios no se dan cuenta de que existe la opción de bajar la tasa hasta que las tasas bajan después de fijarlas. Pregunte sobre la disponibilidad, el costo y las condiciones de esta opción al momento de fijar la tasa, ya que la mayoría de los prestamistas no la ofrecen posteriormente. Incluso si decide no usarla, conocer sus opciones le ayudará a elegir la tasa adecuada con confianza.

Para asegurar la tasa de interés de tu hipoteca en el momento oportuno, empieza por hacer las preguntas correctas con anticipación, mucho antes del día del cierre. La guía gratuita de Blue Water Mortgage, " 10 preguntas que debes hacer antes de comprar una casa" , te explica qué preguntar a tu asesor hipotecario, a tu agente inmobiliario y a ti mismo para que puedas completar el proceso de compra de tu casa con menos sorpresas.

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¿Tiene algún coste fijar el tipo de interés de una hipoteca?

Asegurar la tasa de interés de una hipoteca generalmente no tiene costo inicial para un plazo estándar de 30 o 45 días, ya que muchos prestamistas incluyen este costo en el cálculo de la tasa. Algunos prestamistas sí cobran una comisión adicional por el bloqueo, especialmente para períodos más largos, extensiones o bloqueos que incluyen una opción de tasa variable. Solicite a su asesor hipotecario que le muestre por escrito cualquier costo relacionado con el bloqueo antes de comprometerse, para que pueda comparar las ofertas con precisión.

¿Puedo cambiar de entidad financiera después de haber fijado mi tipo de interés?

Sí, puedes cambiar de prestamista después de fijar tu tasa de interés, pero esta se mantiene con tu prestamista original y no se transfiere. Cambiar de prestamista implica iniciar una nueva solicitud, posiblemente pagar una nueva tasación y volver a fijar la tasa según las tasas vigentes ese día. Un cambio a mitad del proceso de compra también puede retrasar el cierre, así que evalúa los posibles ahorros frente al riesgo de que se retrasen los plazos de tu contrato antes de tomar una decisión.

¿El hecho de que me fijen el tipo de interés significa que mi préstamo está aprobado?

No, fijar la tasa de interés no significa que el préstamo esté aprobado. Fijar la tasa garantiza la tasa de interés y las condiciones durante un período determinado, mientras que la aprobación del préstamo es un paso aparte en el que el departamento de análisis de crédito revisa sus ingresos, activos, historial crediticio, tasación y demás documentación. Su préstamo aún puede ser modificado o denegado después de fijar la tasa si sus finanzas cambian o la tasación es baja, así que mantenga su situación financiera estable hasta el cierre.

¿Puedo fijar mi tasa de interés con más de un prestamista al mismo tiempo?

Sí, puedes fijar tu tasa de interés con más de un prestamista a la vez, pero rara vez vale la pena. Cada fijación requiere su propia solicitud, y los cargos por solicitud o fijación pueden acumularse rápidamente. Una estrategia más inteligente es comparar primero las estimaciones de préstamos y luego fijar una sola vez con la mejor oferta.