La guía del inversor para financiar una propiedad de Airbnb

Un préstamo de Airbnb es cualquier préstamo para la compra de bienes inmuebles con el propósito expreso de poseer y operar un alquiler vacacional. Esta es una gran solución para aquellos que buscan ingresar al alojamiento y que, de lo contrario, no podrían financiar todo el gasto. Si bien no existe un tipo de préstamo diseñado específicamente para esta clase de compra, se pueden aplicar una variedad de tipos de préstamo para financiar Airbnbs.

Dado que un préstamo de Airbnb es realmente solo un préstamo para bienes inmuebles, casi cualquier tipo de préstamo de bienes inmuebles se puede utilizar para la compra de un alquiler vacacional. Sin embargo, casi todos caen en las amplias categorías de préstamos personales o comerciales, y algunos se pueden usar para ambos propósitos. La mayoría de estos préstamos pueden presentar tasas de interés fijas o variables con las tasas de interés negociadas al inicio, y a menudo vinculadas a uno de varios índices, independientemente del tipo de préstamo específico. Estos son algunos ejemplos de préstamos de Airbnb que quizás desee considerar al poner en marcha su alquiler de vacaciones:

Préstamo comercial de Airbnb

Algunas personas se preguntan si puede obtener un préstamo comercial para un Airbnb. Y el hecho es que los alquileres de vacaciones son negocios, simple y llanamente. Tanto el sentido común como los bancos te dirán lo mismo. Como tal, los préstamos comerciales están disponibles para los gastos asociados con la adquisición o renovación de un alquiler vacacional.

Ventajas: Si tienes buen olfato para los negocios y sabes cómo elaborar un plan de negocios, esto podría ser para ti.

Desventajas: Los mayores requisitos de presentación de informes y la perspicacia empresarial necesarios para garantizar y mantener el cumplimiento de las condiciones del préstamo pueden resultar excesivos para algunos. Además, muchos préstamos comerciales exigen una antigüedad mínima del negocio para su aprobación.

Condiciones: Generalmente, se requiere un pago inicial del 10% al 30%, junto con una tasa de interés mínima de alrededor del 10%, que puede ser significativamente mayor dependiendo de la institución financiera y otros factores. Los plazos de amortización pueden extenderse hasta 30 años, lo que la convierte en una buena opción a largo plazo.

Requisitos de elegibilidad: Los prestamistas tienen en cuenta la calificación crediticia personal, la calificación crediticia empresarial, los años de actividad de la empresa y la viabilidad del plan de negocios al tomar una decisión.

Préstamo de Airbnb ocupado por el propietario

Si está buscando comenzar a hospedar y actualmente no posee una residencia principal, un préstamo de Airbnb ocupado por el propietario podría ser adecuado para usted. En este escenario, el anfitrión usa el préstamo para comprar una propiedad multifamiliar, luego utiliza una unidad como su residencia principal mientras alquila las demás.

Ventajas: Permite al prestatario acceder a la propiedad de una vivienda y a una propiedad de inversión al mismo tiempo, con menores costes asociados y menos obstáculos para cumplir los requisitos de elegibilidad.

Desventajas: Si ya posee una vivienda principal o no desea vivir en su propiedad de inversión, no cumplirá con los requisitos.

Condiciones: Los incentivos gubernamentales para quienes compran su primera vivienda , como los préstamos FHA y VA, pueden reducir las cuotas a un 3 % o menos para los solicitantes que cumplan los requisitos. Los tipos de interés también suelen ser más bajos que los de la mayoría de los préstamos para vivienda y negocios. Los plazos de amortización pueden llegar hasta los 30 años, aunque muchos terminan vendiendo la propiedad cuando se mudan a una vivienda unifamiliar. Si bien esto puede parecer una buena noticia, los posibles compradores deben saber que, en caso de un pago inicial bajo, se requiere un seguro hipotecario privado.

Requisitos: Debe planear vivir en la propiedad que está comprando al menos el 70% del tiempo durante un mínimo de un año y trabajar a no más de 50 kilómetros de distancia durante ese mismo período. Además, deberá presentar documentación adicional que acredite todo esto y mudarse dentro de los 30 días posteriores al cierre de la transacción.

Préstamo Hipotecario Airbnb

Esencialmente un préstamo hipotecario tradicional con requisitos más estrictos, una hipoteca de Airbnb es un préstamo a largo plazo, generalmente de un banco y no forma parte de un programa respaldado por el gobierno. Si bien en muchos aspectos son iguales, existen requisitos más estrictos asociados con un préstamo para una propiedad de inversión en comparación con una residencia principal.

Ventajas: Los prestatarios tienen mucha más libertad para negociar las mejores condiciones posibles en comparación con otros tipos de préstamos y, para mayor tranquilidad, la mayoría de las hipotecas están respaldadas por Freddie Mac o Fannie Mae.

Desventajas: Para este tipo de préstamos se requiere un buen historial crediticio y un pago inicial considerable. Quienes deseen amortizar el préstamo en un plazo más corto también deberían evitar las hipotecas.

Condiciones: El pago inicial debe ser de al menos el 20%, aunque un pago inicial mayor puede facilitar las negociaciones. Las cuotas suelen ser a una tasa hipotecaria estándar , que puede fluctuar con el tiempo, pero que se puede fijar al momento de obtener el préstamo. Los plazos de amortización suelen oscilar entre 10 y 30 años.

Requisitos: Para poder optar al programa, su puntaje crediticio debe ser de 620 o superior y debe contar con reservas de efectivo suficientes para cubrir al menos seis meses de gastos operativos.

Línea de crédito con garantía hipotecaria Préstamo de Airbnb

Una línea de crédito con garantía hipotecaria es un tipo de préstamo que te permite obtener un préstamo utilizando el capital acumulado en una propiedad existente. Existe un período durante el cual puedes disponer del dinero, seguido de un período de amortización en el que debes devolver el capital junto con los intereses.

Ventajas: Aprovechar el capital acumulado en una propiedad que ya posee elimina algunas de las preocupaciones asociadas con depender de los ingresos por alquiler para cubrir los pagos del préstamo. El plazo de disposición le permite aplazar el pago del préstamo hasta que su negocio esté más consolidado.

Desventajas: Las tasas de interés variables asociadas con este tipo de préstamos pueden provocar un aumento considerable en los pagos de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Si surge algún imprevisto y no puede comenzar a pagar el préstamo a tiempo, podría perder su vivienda u otra propiedad financiada con el préstamo.

Condiciones: Los plazos de disposición suelen ser de entre 10 y 15 años, con un período de amortización de entre 15 y 20 años. Los tipos de interés variables son obligatorios para este tipo de préstamo.

Requisitos: Para acceder a este tipo de préstamo, se requiere una puntuación crediticia de 620 o superior y al menos un 15 % de capital propio en la propiedad. También puede ser necesario un índice de endeudamiento sólido y comprobable.

Préstamo de dinero duro de Airbnb

Los préstamos de capital privado para Airbnb representan un pequeño porcentaje de los préstamos solicitados para abrir o renovar una propiedad de alquiler vacacional. Tienen plazos de amortización más cortos, requieren un pago inicial mayor y conllevan tasas de interés más altas. El monto del préstamo generalmente se determina por el valor de la garantía a la que está vinculado, en este caso, su propiedad de inversión.

Ventajas: Son una excelente opción si tienes dificultades para obtener otro tipo de préstamo o necesitas el dinero rápidamente.

Desventajas: Los pagos iniciales más elevados y las tasas de interés altas hacen que esta opción sea poco atractiva para la mayoría de los inversores. La falta de recursos legales, en caso de impago, podría fácilmente llevar a la pérdida de la vivienda.

Condiciones: Generalmente se requiere un pago inicial del 30 % o más. Con tasas de interés del 8 % o superiores, estos préstamos resultan costosos en comparación con los demás de esta lista.

Requisitos: Los factores habituales como los ingresos y el historial crediticio no se tienen en cuenta. Si el valor de su nueva propiedad cubre el préstamo, es muy probable que cumpla con los requisitos.

Refinanciación

Si está pensando en utilizar parte de su vivienda principal como alojamiento vacacional o construir una vivienda accesoria (ADU) con el mismo fin, la refinanciación es una de las opciones disponibles. Básicamente, se trata de una extensión de su préstamo hipotecario actual, que funciona en este caso igual que para cualquier otro propósito.

Ventajas: Al permitirle aprovechar el capital existente en su vivienda, estos préstamos son una excelente opción para aquellos que ya han amortizado una parte sustancial de su hipoteca y buscan utilizar su residencia principal, o el terreno donde se encuentra, para su negocio de Airbnb.

Desventajas: Estos préstamos solo están disponibles para quienes planean usar su vivienda o una propiedad anexa como alquiler vacacional. Aun así, se pierden los gastos de cierre.

Condiciones: Estas pueden variar mucho dependiendo de la vivienda y del prestamista, pero a menudo son similares a las tasas y condiciones hipotecarias actuales.

Requisitos: Debe tener una hipoteca vigente para refinanciar y el dinero que obtenga debe utilizarse para mejoras en su propiedad actual.

Préstamos de dinero privado de Airbnb

Los préstamos Aribnb de dinero privado son muy diferentes de otros tipos de préstamos en que operan completamente fuera del sistema de préstamos comerciales. Estos préstamos provienen de una fuente de financiación privada, como un amigo, un familiar o un antiguo socio comercial, no un banco u otro prestamista habitual.

Ventajas: Como estos préstamos provienen de alguien que conoces, hay muchas posibilidades de que te ofrezcan condiciones favorables y que no les importen requisitos como el historial crediticio o los ingresos.

Desventajas: Lamentablemente para muchos, este tipo de préstamos solo están disponibles para quienes tienen los contactos adecuados, e incluso si se recibe un préstamo de este tipo, no hay forma de reclamar si las cosas salen mal.

Condiciones: No existen directrices establecidas para este tipo de préstamos y las condiciones se negocian íntegramente entre el prestamista y el prestatario.

Requisitos: Contar con los contactos adecuados es el único requisito previo real.

Si bien los requisitos anteriores pueden parecer lo suficientemente desafiantes, existen otros peligros potenciales en el camino para obtener un préstamo de Airbnb. Estos son algunos ejemplos de situaciones y factores a considerar al estimar las ganancias futuras como parte de su proceso de planificación de préstamos:

Gastos imprevistos: Como cualquier propiedad, con el tiempo surgen necesidades de reparación debido al desgaste normal o a desastres naturales. El aumento de impuestos y la inflación también pueden ocasionar gastos inesperados.

Baja ocupación: Debido a la estacionalidad, es importante presupuestar una menor ocupación durante los meses de temporada baja. Los acontecimientos impredecibles en el sector turístico y en el mundo en general también pueden afectar negativamente a los índices de ocupación.

Daños causados ​​por los inquilinos: Este es un punto importante. Muchos anfitriones potenciales creen saber cuánto costará, pero los turistas suelen ser descuidados, o peor aún. Es un error no incluir esto en el presupuesto.

Si le preocupa no calificar para el préstamo deseado o no sabe por dónde empezar, no está solo. Además de la información ya proporcionada, aquí hay algunos consejos para ayudarlo a comenzar con el pie derecho:

Mejora tu situación financiera: Este es el paso más importante que puedes dar para ampliar y mejorar tus opciones de financiación para Airbnb. Un mejor historial crediticio, mayores ingresos y un mayor capital para el pago inicial te convierten en un candidato más atractivo para los posibles prestamistas, lo que se traduce en mejores condiciones y una mayor aprobación.

Consejos para el presupuesto: Crear un presupuesto preciso y completo con anticipación y hacer un seguimiento constante es fundamental para el éxito de tu Airbnb. También es recomendable abrir cuentas separadas para tu nuevo negocio. Los gastos imprevistos mencionados anteriormente, junto con los gastos más comunes como los costos de administración de la propiedad, los honorarios legales y los impuestos sobre los ingresos por alquiler, suman más de lo que muchos imaginan inicialmente.

Consideraciones legales: Como en cualquier negocio, necesitará abogados que le asesoren sobre cuestiones como la limitación de responsabilidad y la elaboración de los contratos necesarios. Estos pueden incluir acuerdos de administración de propiedades y documentos de constitución de sociedades, en caso de que desee ser propietario de su nueva propiedad a través de una entidad legal.

Consideraciones sobre el seguro: Si bien Aircover ofrece una buena cobertura para los propietarios que utilizan la plataforma Airbnb, es importante que todos los que ofrecen alquileres a corto plazo se aseguren de que su propiedad esté debidamente asegurada como alquiler vacacional. Actualmente, muchas pólizas de seguro de hogar excluyen este tipo de cobertura, por lo que es importante leer detenidamente su póliza actual y comprobar si se requiere un seguro complementario.

 

Comprar una propiedad nueva o renovar una existente es una excelente manera de ingresar al mercado de alquileres vacacionales en constante crecimiento. Si no puede pagar los gastos asociados con tal esfuerzo de su bolsillo, obtener uno de los tipos de préstamos mencionados anteriormente podría ser la opción correcta para usted.

Al igual que el tipo de préstamo, elegir la institución financiera adecuada puede ser un factor clave para el éxito. Blue Water Mortgage es un corredor hipotecario independiente autorizado para operar en Massachusetts , New Hampshire , Maine , Connecticut , Vermont , Rhode Island , Florida , Carolina del Norte , Colorado , Texas , Georgia y Carolina del Sur . Sus más de 150 años de experiencia combinada en el sector hipotecario y su enfoque personalizado conforman una organización ágil y centrada en el cliente, lista para satisfacer sus necesidades financieras y superar sus expectativas.

Si aún tiene preguntas sobre la financiación de una propiedad de Airbnb, envíenos un mensaje aquí o consulte nuestro libro electrónico de preguntas frecuentes sobre hipotecas.