Si sueña con comprar una casa pero tiene deudas con tarjetas de crédito, no está solo y no está fuera de la carrera. Muchos potenciales compradores de vivienda asumen que necesitan estar completamente libres de deudas antes de solicitar una hipoteca, pero se desaniman al revisar sus saldos.
Entonces, ¿es posible obtener una hipoteca con deuda de tarjeta de crédito?
Puede hacerlo, pero la forma en que la deuda afecta su puntaje crediticio y la aprobación de su hipoteca depende de varios factores, entre ellos cuánto debe, cómo administra sus saldos y cuándo decide pagarlos.
Ya sea que esté a meses de presentar la solicitud o recién esté comenzando a planificar, comprender cómo la deuda de tarjetas de crédito encaja en la ecuación de la hipoteca puede ayudarlo a tomar decisiones seguras e informadas en su camino hacia la propiedad de una vivienda.
Golpes rápidos
Esta guía cubre:
- Cómo ven los prestamistas hipotecarios la deuda de tarjetas de crédito
- Cómo las puntuaciones crediticias y las relaciones deuda-ingresos influyen en las decisiones de aprobación
- Cuándo pagar los saldos de las tarjetas de crédito puede ayudar y cuándo podría no serlo
- Estrategias inteligentes para gestionar la deuda antes de solicitar una hipoteca
¿Comprar una casa con deudas de tarjetas de crédito? ¿Qué consideran los prestamistas hipotecarios?
Tener deudas de tarjetas de crédito no te descalifica automáticamente para obtener una hipoteca. De hecho, muchos compradores de vivienda exitosos tienen cierto nivel de deuda revolvente al solicitarla. Lo más importante es cómo esa deuda se integra en tu situación financiera general.
Al solicitar una hipoteca, los prestamistas consideran varios factores clave para determinar si califica y cuál será su tasa de interés. Los saldos de las tarjetas de crédito influyen, pero son solo una variable en la ecuación.
A continuación, analizamos con más detalle qué es lo que los prestamistas tienen en cuenta al tomar sus decisiones:
Su historial crediticio y puntaje crediticio
La puntaje crediticio Ofrece a los prestamistas una visión general de cómo ha gestionado su deuda a lo largo del tiempo. Refleja:
- Si pagas tus facturas a tiempo
- ¿Cuánto de su crédito disponible está utilizando?
- Si ha solicitado un nuevo crédito recientemente
- La duración y la combinación de sus cuentas de crédito
La deuda de tarjetas de crédito puede afectar su puntaje de dos maneras principales:
- Historial de pagos: Los pagos atrasados o no realizados dañan su puntaje mucho más que mantener un saldo pendiente mes a mes.
- Utilización del crédito: Este es el porcentaje de crédito disponible que utiliza actualmente. Los saldos altos en relación con sus límites de crédito pueden reducir su puntaje, incluso si paga a tiempo.
La mayoría de los prestamistas hipotecarios prefieren prestatarios con un historial de pagos estable y un uso moderado del crédito. Por lo tanto, si bien mantener saldos no es necesariamente un factor decisivo, tener tarjetas con el saldo al máximo puede ser una señal de alerta.
Relación deuda / ingreso
Más allá de su puntaje de crédito, los prestamistas consideran seriamente su relación deuda / ingreso, o DTI. Este método compara sus pagos mensuales de deudas (incluyendo tarjetas de crédito, alquiler, préstamos, etc., y a veces incluso su futura hipoteca) con sus ingresos brutos mensuales.
Aun cuando tengas un buen puntaje de créditoLos pagos mínimos elevados con tarjetas de crédito pueden contribuir a que su DTI supere los límites del prestamista, lo que dificulta la aprobación.
Estabilidad financiera general
Los prestamistas también consideran el panorama general, que incluye:
- Empleo e ingresos estables
- Reservas de efectivo después del cierre
- Patrones de uso responsable del crédito a lo largo del tiempo
Por ejemplo, alguien con una deuda de tarjeta de crédito manejable, pagos puntuales e ingresos estables a menudo es visto como de menor riesgo que alguien sin deudas pero con un historial de crédito irregular.
En resumen: no es necesario estar completamente libre de deudas para calificar para una hipoteca, pero los prestamistas quieren ver que su deuda de tarjeta de crédito está bajo control y se ajusta cómodamente a sus finanzas.
Conceptos básicos de crédito: cómo su puntaje afecta la aprobación de una hipoteca
Antes de analizar si debe pagar la deuda de la tarjeta de crédito antes de solicitar una hipoteca, es útil comprender cómo funcionan los puntajes de crédito y por qué son tan importantes para los prestamistas.
Cómo se determinan las puntuaciones crediticias
La mayoría de los prestamistas hipotecarios utilizan versiones del puntaje FICO, que se basan en cinco factores principales:
- Historial de pagos: Si pagas tus facturas a tiempo
- Utilización de crédito: Cuánto utiliza de su crédito disponible. Por ejemplo, tener un saldo de $6,000 con un límite de $10,000 significa una utilización del 60%, una cifra superior a la que buscan los prestamistas (cualquier valor por debajo del 30% y por encima del 0% se considera bueno).
- Duración del historial crediticio: Cuánto tiempo llevas con cuentas de crédito abiertas. Tener cuentas antiguas y bien administradas ayuda.
- Mezcla de crédito: La variedad de crédito que utiliza (por ejemplo, tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles)
- Nuevas consultas de crédito: Con qué frecuencia solicita crédito nuevo. Solicitar varias veces en poco tiempo puede reducir temporalmente su puntaje.
Cómo el crédito afecta las solicitudes y decisiones hipotecarias
Su crédito juega un papel importante tanto en las probabilidades de aprobación de una hipoteca como términos del préstamoLos prestamistas lo utilizan para evaluar el riesgo y determinar:
- Si usted califica para una hipoteca o no
- ¿Para qué programas de préstamos eres elegible?
- Su tasa de interés y pago mensual
- Cuánta flexibilidad tiene el prestamista en cuanto a los requisitos de aprobación
En general, un puntaje crediticio más alto brinda a los prestatarios acceso a tasas de interés más bajas, más opciones de préstamo y pagos mensuales más bajos durante la vigencia del préstamo. Esto no significa que un puntaje más bajo implique una denegación, sino que puede resultar en tasas más altas, requisitos más estrictos o la necesidad de un pago inicial mayor.
Por qué saldar la deuda de tarjetas de crédito puede ser una decisión inteligente
Si se prepara para comprar una casa, liquidar la deuda de tarjetas de crédito puede tener un impacto significativo. Si bien no siempre es un requisito de los prestamistas, suele facilitar el proceso hipotecario y hacerlo más económico a largo plazo.
He aquí por qué puede funcionar a tu favor:
Reduce tu DTI
Los prestamistas calculan el DTI sumando los pagos mensuales de deuda requeridos y dividiendo esa cifra entre sus ingresos brutos mensuales. Los saldos altos en las tarjetas de crédito implican pagos mínimos más altos, lo que puede elevar peligrosamente su DTI. Reducir o eliminar esos saldos también reduce su DTI, lo que puede ayudarle a calificar para un préstamo mayor y mejores condiciones.
Puede mejorar su puntuación crediticia
Pagar la deuda de tarjetas de crédito a menudo resulta en una menor utilización del crédito, lo que influye en su puntaje crediticio. Para muchos prestatarios, reducir la utilización por debajo de umbrales clave (como el 30% o incluso el 10%) puede resultar en un aumento notable en su puntaje. Un puntaje más alto puede significar una mejor... las tasas hipotecarias, más opciones de préstamos y un menor interés total pagado durante la vida del préstamo.
Le convierte en un prestatario de menor riesgo
Tener saldos elevados en las tarjetas de crédito es un indicador de dificultades financieras, incluso si nunca se atrasa en un pago. Liquidar sus tarjetas de crédito les indica a los prestamistas que tiene buenos hábitos de administración de su dinero, que depende menos del crédito revolvente y que tiene mayor capacidad para afrontar el pago de una hipoteca. Esto puede ser especialmente útil si su solicitud no es tan sólida en otras áreas.
Libera efectivo para los costos de propiedad de la vivienda
El pago de la hipoteca es solo uno de los gastos que tendrá al comprar una casa. Los costos de cierre, los gastos de mudanza, las reparaciones y el mantenimiento continuo se acumulan. Liquidar la deuda de la tarjeta de crédito puede liberar flujo de efectivo mensual, facilitar la creación de un fondo de emergencia y reducir el estrés financiero durante el proceso de compra de una vivienda.
Por qué pagar las tarjetas no siempre ayuda
Si bien liquidar tus tarjetas de crédito puede ayudarte a solicitar una hipoteca, no es una solución infalible. En algunos casos, liquidar los saldos puede no ser tan efectivo como esperas.
Aquí hay algunas razones por las que:
Es posible que su puntaje de crédito no cambie con el tiempo
Incluso después de pagar una tarjeta de crédito, su informe de crédito no se actualiza instantáneamenteLos prestamistas suelen ver los nuevos saldos solo después de que el emisor de la tarjeta los informa a las agencias de crédito, lo que suele ocurrir una vez por ciclo de facturación. Si solicita una hipoteca antes de que se publiquen dichas actualizaciones, el prestamista podría ver cifras desactualizadas.
Ya tienes una baja utilización
Si los saldos de sus tarjetas de crédito ya son bajos en relación con sus límites de crédito, liquidarlos por completo podría no resultar en un aumento significativo de su puntuación. Por ejemplo, pasar de una utilización del 15 % a una del 0 % no siempre mejora su puntuación. En algunos modelos de puntuación, incluso puede causar una pequeña caída temporal al dejar de usar activamente el crédito revolvente.
Su puntuación se ve frenada por otros factores
La deuda de tarjetas de crédito es solo una parte de su perfil crediticio. Liquidar los saldos puede no ser de mucha ayuda si su puntaje se ve afectado considerablemente por pagos recientes o atrasados, cobros o incobrables, un historial crediticio corto y consultas de crédito recientes. En estos casos, liquidar la deuda por sí solo puede no resolver los problemas más importantes.
Cerrar tarjetas pagadas puede ser contraproducente
Algunos prestatarios liquidan sus tarjetas de crédito y luego las cierran, pensando que esto mejorará su historial crediticio. En realidad, cerrar las tarjetas puede reducir su crédito disponible, aumentar su tasa de utilización y acortar su historial crediticio promedio. Todo esto puede afectar negativamente su puntaje crediticio, lo cual no es ideal justo antes de solicitar una hipoteca.
Su DTI ya está dentro de los límites del prestamista
Si su relación deuda-ingresos ya se encuentra dentro de rangos aceptables, liquidar las tarjetas podría no mejorar sus posibilidades de aprobación. Es posible que el prestamista ya considere su carga de deuda manejable, lo que significa que el pago no cambia la decisión.
Estrategias para saldar la deuda de tarjetas de crédito
Si planea solicitar una hipoteca, es importante cómo y cuándo liquidar la deuda de su tarjeta de crédito. Un enfoque estratégico puede mejorar su perfil crediticio y reducir la probabilidad de sufrir contratiempos inesperados.
Concéntrese primero en la utilización del crédito
Una de las formas más rápidas de mejorar su perfil crediticio es reducir su utilización del crédito, no necesariamente eliminar todos los saldos.
- El objetivo es mantener cada tarjeta por debajo del 30% de su límite.
- Para obtener mejores resultados, apunte a una utilización del 10% al 20% si es posible.
- Prioriza las tarjetas que estén más cerca de alcanzar su máximo
Pagar tarjetas con saldos altos suele brindar más beneficios que pagar saldos más pequeños en tarjetas que tienen baja utilización.
Pague las tarjetas antes de solicitarlas, no durante el proceso
Intente reducir los saldos al menos uno o dos meses antes de solicitar un préstamo hipotecario. Esto les da tiempo a los emisores de sus tarjetas de crédito para informar los saldos actualizados y permite a los prestamistas ver la mejora.
Una vez que haya comenzado su solicitud de hipoteca:
- Evite realizar grandes pagos con tarjeta de crédito o transferencias sin hablar con su prestamista
- No abra nuevas cuentas de tarjetas de crédito
- No acumule saldos en tarjetas existentes
Los cambios repentinos pueden provocar solicitudes de documentación adicionales o retrasos en la suscripción.
Dejar cuentas abiertas (y activas)
Después de pagar una tarjeta, mantén la cuenta abierta a menos que tengas una razón imperiosa para cerrarla o tengas que cerrarla. Cuentas abiertas:
- Preserve su crédito disponible
- Ayuda a mantener una utilización más baja
- Apoye un historial crediticio más largo
Usar una tarjeta pagada ocasionalmente para compras pequeñas y pagarla de inmediato puede ayudar a mantener la cuenta activa sin agregar deuda.
Evite drenar el efectivo necesario para el cierre
Pagar una deuda no debería hacerse a expensas de su pago inicial o ahorros de emergencia. Los prestamistas quieren comprobar que aún dispone de suficientes reservas de efectivo después del cierre.
Antes de realizar pagos grandes, considere:
- Su pago inicial y los montos de los costos de cierre
- Reservas requeridas para su tipo de préstamo
- Gastos inesperados de ser propietario de una vivienda
En algunos casos, mantener un saldo pequeño y preservar el efectivo puede ser la decisión más inteligente.
Hable con un profesional antes de hacer cambios importantes
La situación de cada prestatario es diferente. Un prestamista o asesor hipotecario puede ayudarle a determinar:
- ¿Qué tarjetas pagar primero?
- ¿Cuánta recompensa realmente ayudará?
- Si el pago de la deuda mejorará la aprobación o los resultados de las tasas de interés
Esto puede evitar decisiones bien intencionadas que no benefician tu solicitud. Pero en definitiva, los pagos estratégicos oportunos y centrados en la utilización suelen dar mejores resultados que apresurarse a pagar todas las tarjetas. Un poco de planificación puede ser muy útil al prepararse para solicitar una hipoteca.
Y si su planificación implica buscar asesoramiento profesional, el equipo de Blue Water Mortgage está aquí para ayudarlo a dar los siguientes pasos para solicitar un préstamo hipotecario. Contáctanos Hoy para iniciar la conversación.
Blue Water Mortgage tiene licencia en New Hampshire, Maine, Massachusetts, Connecticut, Vermont, Rhode Island, Florida, North Carolina, Colorado, Texas, Georgia y South Carolina.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo obtener una hipoteca con deuda de tarjeta de crédito?
Sí, puede obtener una hipoteca con deuda de tarjeta de crédito. Muchos prestatarios obtienen la aprobación mientras mantienen saldos en sus tarjetas de crédito. Lo más importante es cómo esa deuda afecta su puntaje crediticio, su relación deuda-ingresos (DTI) y su estabilidad financiera general. Siempre que sus pagos sean puntuales y su deuda sea manejable en relación con sus ingresos, la deuda de tarjeta de crédito por sí sola no suele impedir la aprobación.
¿Debo pagar todas mis tarjetas de crédito antes de solicitar una hipoteca?
No necesariamente. Pagar saldos altos para reducir el uso del crédito suele ser más beneficioso que liquidar todas las tarjetas. En algunos casos, ahorrar efectivo para el enganche o los gastos de cierre es más importante que eliminar toda la deuda de tarjetas de crédito.
¿Cuánta deuda de tarjeta de crédito es demasiada al solicitar una hipoteca?
No existe un monto universal en dólares. Los prestamistas analizan sus pagos mínimos mensuales y cómo estos afectan su relación deuda-ingreso (DTI). Si los pagos con tarjeta de crédito superan su DTI por encima de los límites del prestamista, o si los saldos están cerca de alcanzar el límite máximo, sus posibilidades de aprobación podrían verse afectadas.
¿Pagar las tarjetas de crédito aumentará mi puntuación crediticia?
Puede serlo, especialmente si reduce su utilización del crédito. Sin embargo, los aumentos significativos no están garantizados y no se reflejan inmediatamente en su informe crediticio.
¿Pagar las tarjetas de crédito puede perjudicar mi solicitud de hipoteca?
Liquidar los saldos suele ser útil, pero pueden surgir problemas si cierra su cuenta posteriormente, agota el efectivo necesario para las reservas o realiza grandes movimientos financieros durante la suscripción sin consultar con su prestamista. El momento oportuno y la estrategia son importantes.
