¿Es necesario un pago inicial del 20% para comprar una casa? Respondemos a esta pregunta a menudo para clientes que están ansiosos por conseguir decenas de miles de dólares, especialmente en tiempos económicos difíciles. La verdad es que, incluso en un mercado inmobiliario competitivo, un pago inicial del 20% no es imperativo para asegurar una casa.
En esta publicación de blog, desacreditaremos el concepto erróneo común, exploraremos varias opciones de pago inicial y brindaremos consejos prácticos para ayudarlo a alcanzar sus objetivos de propiedad de vivienda sin estrés.
Desmentir el mito del pago inicial del 20%
Es común que los posibles compradores de vivienda comiencen su búsqueda preparados para pagar el 20% del precio de compra por adelantado. pero con precios de venta continúa aumentando año tras año (el promedio nacional a principios de 2024 era de $420,800) un pago inicial del 20% es a menudo un obstáculo financiero importante o una absoluta imposibilidad.CitaciónCitación
La buena noticia es que puedes pensar en una 20% de pago inicial como objetivo - no es un requisito. Esto se debe a varios tipos de hipotecas disponibles, incluidas algunas con sin obligaciones de pago inicial. La advertencia es que, normalmente, si su pago inicial es inferior al 20%, deberá pagar un seguro hipotecario privado (PMI), una tarifa adicional incluida en tus pagos mensuales.
Tenga en cuenta que la compra de una vivienda es un proceso individualizado. Es importante explorar todas sus opciones, incluidos los pros y los contras de cada una, para encontrar la solución de financiamiento que mejor se adapte a sus necesidades.
Asistencia al pago inicial
La siguiente lista incluye algunos de los financiamientos más comunes. opciones para pagos iniciales bajos o nulos, destinado a hacer que la propiedad de vivienda sea más accesible y asequible para compradores de todos los orígenes:
Préstamos FHA
Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y permiten a los prestamistas ofrecer estándares de calificación más indulgentes. Los pagos iniciales pueden ser tan bajos como el 3.5% en propiedades de una a cuatro unidades. Esta opción de financiamiento es popular entre los compradores de vivienda por primera vez por sus requisitos flexibles de puntaje crediticio y la opción de utilizar fondos donados para los costos de cierre.
Préstamos VA
Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. respalda préstamos hipotecarios para veteranos, miembros del servicio y cónyuges sobrevivientes elegibles.Citación Hay muy pocas estipulaciones y sin requisitos de pago inicial, siempre que el precio de venta sea igual o inferior al valor de tasación de la vivienda. El VA financiará préstamos para propiedades en todo el país con condiciones y tasas de interés competitivas, sin PMI y con menos costos de cierre.
Préstamos del USDA
Los compradores de viviendas en ciudades y áreas rurales elegibles pueden utilizar Préstamos del Departamento de Agricultura de EE. UU. sin pagos iniciales ni requisitos de PMI y, a menudo, con tasas de interés más bajas que los préstamos hipotecarios convencionales. Se aplican restricciones de ingresos. Estos préstamos incluyen un seguro hipotecario asequible: una tarifa de garantía inicial del 1% y una tarifa mensual menor. Los perfiles crediticios de los prestatarios pueden estar en el rango medio a alto de 600.
Empresas patrocinadas por el gobierno (GSE)
Frannie Mae y Freddie Mac son actores clave en el mercado inmobiliario, garantizando la mayoría de las hipotecas estadounidenses o vendiéndolas en el mercado hipotecario secundario. El gobierno federal tomó el control de las empresas que alguna vez fueron privadas después de la crisis financiera de 2008 con la intención de proporcionar liquidez, estabilidad y asequibilidad a los compradores de viviendas. Se requiere un pago inicial mínimo del 3%, al igual que una puntuación de crédito de al menos 620 para tasas hipotecarias fijas. Estas GSE suelen exigir una relación deuda-ingresos del 43%, con pocas excepciones para ciertos prestatarios. Los prestatarios deben presentar pruebas de ingresos estables y reservas de efectivo de dos a seis meses.
Programas de gobierno estatal y local
Estos programas a menudo brindan beneficios como asistencia para el pago inicial, tasas de interés más bajas y condiciones de préstamo favorables. Los ejemplos incluyen agencias estatales de financiación de viviendas (HFA), programas para compradores de vivienda por primera vez, organizaciones sin fines de lucro y programas asistidos por empleadores. La mejor manera de encontrar estas oportunidades es trabajar con un agente hipotecario local que esté familiarizado con sus necesidades y su área geográfica.
Requisitos mínimos de pago inicial
El siguiente cuadro muestra los requisitos mínimos de pago inicial por tipo de préstamo.
| Convencional | El 20% es estándar, pero los pagos iniciales pueden ser tan bajos como el 3% con PMI |
| FHA | 3.5% con un puntaje crediticio de 580 o superior |
| Jumbo | Al menos el 10%, pero algunos prestamistas exigen hasta el 30% |
| VA | No se requiere pago inicial siempre que el precio de venta sea igual o inferior al valor de tasación de la propiedad. |
| USDA | Sin requisitos |
Lo que necesita saber sobre el seguro hipotecario privado (PMI)
La reunión de los acreedores es una audiencia en la que su fideicomisario, abogado y cualquier acreedor que desee asistir se reunirán y discutirán su bancarrota del Capítulo XNUMX. Puede ser intimidante saber que todos discutirán su situación; sin embargo, tenga en cuenta que esto es parte del proceso para todos. Los acreedores raramente aparecen en la reunión de los acreedores. Su abogado puede ayudarlo a revisar información y responder preguntas Consumer Financial Protection Bureau define el PMI como un tipo de seguro hipotecario usado con préstamos convencionales.CitaciónCitación Al igual que otros tipos de seguro hipotecario, el PMI protege al prestamista (no a usted) si deja de realizar los pagos de su préstamo. El PMI lo organiza el prestamista y lo proporcionan compañías de seguros privadas. Se puede pagar mensualmente, por adelantado o mediante una combinación de ambos.
El PMI se calcula en función de los términos de la hipoteca (normalmente 10, 20 o 30 años), la puntuación crediticia del prestatario y la cantidad de dinero pagada por adelantado.
A continuación se muestra un ejemplo de cómo se calcularía el PMI para una compra de $300,000 5 con un pago inicial del 285,000 % (monto del préstamo de $XNUMX XNUMX).
Suponiendo una puntuación de crédito de 740 y la compra de una vivienda unifamiliar para residencia principal, el factor PMI sería del 0.62%.
Cálculo: $285,000 x 0.62% = $1,767 costo anual / 12 = $147.25 prima mensual
Sin embargo, existen formas de evitar el PMI por completo o deshacerse de él con el tiempo.
Desde el principio, puedes:
- Pagar 20% abajo o más
- Obtener la aprobación para un Préstamo VA
- Opta por un hipoteca a cuestas, esencialmente una segunda hipoteca, o préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, que el prestatario obtiene al mismo tiempo que su primera hipoteca.
- Elija seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI), que es como el PMI normal, sólo que el prestamista lo paga en nombre del prestatario. Esto viene con su propio conjunto de estipulaciones, como un aumento en la tasa hipotecaria.
Si al principio no puede evitar el PMI, es posible que pueda eliminarlo de la siguiente manera:
- Mostrar un historial de pagos positivo al reducir el saldo de capital del préstamo al 80 % o menos del valor de tasación original de la vivienda, o al 80 % del valor de mercado actual de la vivienda. (20% el valor de la vivienda es tu objetivo).
- Demostrar que el préstamo está al día y al día, lo que demuestra al prestamista que usted es un prestatario responsable con un historial de pagos sólido.
- Realizar una tasación actualizada que muestre que el valor de su vivienda ha aumentado, lo que reduce la relación préstamo-valor.
Pros y contras de un pago inicial del 20%
Si bien un pago inicial del 20% tiene muchos beneficios, como evitar el PMI y reducir los pagos mensuales, también conlleva inconvenientes como la necesidad de ahorros sustanciales y posibles costos de oportunidad.
| PROS | CONTRAS |
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Comparaciones de pago inicial: 20% versus montos más bajos
Digamos que está comprando una casa por $300,000.
20% Anticipo
- Monto del pago inicial: $60,000
- Monto del Préstamo: $240,000
- Pago Mensual de Hipoteca: Aproximadamente $1,150 (suponiendo una hipoteca de tasa fija a 30 años con un interés del 3.5%)
- PMI: No se requiere
- Pago Total Mensual: $1,150
3% Anticipo
- Monto del pago inicial: $9,000
- Monto del Préstamo: $291,000
- Pago Mensual de Hipoteca: Aproximadamente $1,305 (suponiendo una hipoteca de tasa fija a 30 años con un interés del 3.5%)
- PMI: Aproximadamente $120 por mes (varía según el prestamista y el puntaje crediticio)
- Pago Total Mensual: $1,425
Diferencias Clave
- 20% de pago inicial: Si bien el costo inicial es mayor, usted se beneficia de pagos mensuales más bajos y sin PMI, lo que genera ahorros generales a largo plazo.
- 3% de pago inicial: El costo inicial más bajo mantiene intactos aún más de sus ahorros, pero tendrá pagos mensuales más altos y un PMI costoso, lo que generará mayores costos a largo plazo.
¿A cuánto debe ascender su pago inicial?
Determinar cuánto debe ser su pago inicial depende de su situación financiera, tipo de préstamo y objetivos de compra de vivienda. Ten en cuenta cuánto dinero te quedará para:
- Emergencias
- Mantenimiento del hogar
- Costos de mudanza
- Sus responsabilidades financieras existentes
- Gastos proyectados
La mejor manera de tomar la decisión correcta es conocer sus opciones. Nuestro equipo de profesionales hipotecarios con experiencia ayuda constantemente a los clientes a obtener el préstamo convencional o de pago inicial bajo que necesitan. Contáctenos hoy mismo para descubrir cómo podemos ayudarlo.
Preguntas Frecuentes
P: ¿Tienes que dar un pago inicial del 20% sobre una casa?
A: Piense en un pago inicial del 20 % como una meta en lugar de un requisito. Hay varios tipos diferentes de hipotecas disponibles, incluidas algunas sin obligación de pago inicial. La advertencia es que un pago inicial inferior al 20% requiere que el comprador adquiera un seguro hipotecario privado, o PMI.
P: ¿Cuáles son los beneficios de hacer un pago inicial del 20%?
A: Un comprador que haga un pago inicial del 20% tendrá un pago hipotecario mensual más bajo, tasas hipotecarias más bajas, mejores condiciones hipotecarias, evitará el PMI y comenzará con un mayor valor líquido de la vivienda.
P: ¿Cuáles son las desventajas de un pago inicial más bajo?
A: El costo inicial más bajo mantiene intactos aún más de sus ahorros, pero tendrá los pagos mensuales más altos y el PMI más caro, lo que generará mayores costos a largo plazo.
P: ¿Cómo decido el monto del pago inicial?
A: La mejor manera de encontrar un monto de pago inicial adecuado según su situación personal es trabajar con un agente hipotecario confiable que esté familiarizado con todas las opciones, desde préstamos respaldados por el gobierno federal hasta programas de asistencia local.
¿Quiere tener una idea de su pago inicial ideal? Nuestra Hoja de trabajo para el pago inicial de la vivienda lo ayudará a examinar sus fondos disponibles, los gastos de mudanza esperados y más.
- Forbes, "Precio medio de la vivienda por estado", https://www.forbes.com/advisor/mortgages/real-estate/median-home-prices-by-state/
- Banco de la Reserva Federal de St. Louis, “Table Data – Median Sales Price of Houses Sold for the United States”, https://fred.stlouisfed.org/data/MSPUS
- Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., “VA Buyer's Guide” (Guía del comprador de VA) https://www.benefits.va.gov/homeloans/documents/docs/VA_Buyers_Guide.pdf
- Oficina de Protección de las Finanzas del Consumidor, https://www.consumerfinance.gov/
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor, "¿Qué es el seguro hipotecario y cómo funciona?" https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-mortgage-insurance-and-how-does-it-work-en-1953/
