Cuando está comprando una nueva casa en New Hampshire, hay una lista de verificación de una milla de decisiones que debe tomar: ¿Un piso o dos? ¿Región de la costa o de los lagos? ¿Jardín delantero, patio trasero o ambos? Una de las decisiones más importantes que tomará es qué tipo de préstamo hipotecario tendrá.
Probablemente haya oído hablar de los grandes contendientes de préstamos hipotecarios: FHA (Autoridad Federal de Vivienda), VA (Departamento de Asuntos de Veteranos) y convencional. Tanto la FHA como la VA son proporcionadas por organizaciones específicas, pero ¿qué cuenta como un préstamo convencional? ¿Y es la mejor opción de préstamo para los compradores de vivienda de New Hampshire? Siga leyendo para conocer las respuestas a estas preguntas y más.
- ¿Qué es un Préstamo Hipotecario Convencional?
- FHA versus Hipoteca Convencional: ¿Cuál es mejor en NH?
- Tipos de Préstamos Convencionales en NH
- Requisitos para Hipoteca Convencional en NH
¿Qué es un Préstamo Hipotecario Convencional?
Una hipoteca convencional es un préstamo del sector privado que no está respaldado por el gobierno (a diferencia de los préstamos FHA o VA) y que sigue las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos entidades crediticias fueron creado por el Congreso con el fin de “brindar liquidez, estabilidad y asequibilidad al mercado hipotecario”.
Las hipotecas convencionales son el tipo de préstamo más común y representan el 60% de todas las solicitudes de hipotecas. Esto probablemente se deba al hecho de que el seguro hipotecario privado (PMI) es menos costoso para un préstamo convencional que para un préstamo respaldado por el gobierno. Las hipotecas convencionales también están disponibles para casi cualquier tipo de propiedad; Los préstamos FHA y VA, por otro lado, vienen con algunas restricciones de propiedad.
Hay dos tipos de préstamos convencionales: préstamos conformes y préstamos no conformes. A préstamo conforme se refiere a cualquier hipoteca convencional que se adhiera a los límites de financiamiento establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). De acuerdo a Encontrar mi camino a casa, el límite máximo de préstamo conforme para 2021 para viviendas unifamiliares en la mayor parte de New Hampshire es de $548,250 (el límite alcanza un máximo de $724,500 en los condados de Rockingham y Strafford).
Como su nombre lo indica, préstamos no conformes - también conocido como préstamos jumbo — exceder los límites de financiamiento hipotecario convencional de la FHFA. Los préstamos no conformes suelen tener tasas de interés más altas y pagos iniciales más altos que los préstamos conformes.
FHA versus Hipoteca Convencional: ¿Cuál es mejor en NH?
El tipo de préstamo que elija depende de las condiciones que pueda cumplir para calificar. Los solicitantes de préstamos hipotecarios convencionales normalmente necesitar un buen puntaje de crédito (al menos 620) y la capacidad de pagar por adelantado al menos el 5% del costo de la vivienda. Los préstamos convencionales vienen con programas PMI flexibles para prestatarios que ponen menos del 20% de pago inicial.
Mientras que un préstamo FHA o VA permite a los prestatarios hacer un pago inicial de tan solo 0% a 3%, los préstamos respaldados por el gobierno generalmente tienen límites más bajos que un préstamo convencional. Por ejemplo, el límite de préstamo nacional para un préstamo de la FHA es de $356,362, aproximadamente $200,000 menos que el límite de préstamo convencional estándar en New Hampshire. Además, hay algunas opciones de préstamos convencionales que pueden competir con umbrales de pago inicial más bajos (ver Esta mesa abajo).
Los préstamos hipotecarios convencionales no tienen requisitos de ocupación del propietario, lo que significa que pueden ser atractivos para un comprador que busca construir su cartera de bienes raíces con propiedades de inversión. Los préstamos respaldados por el gobierno a menudo requieren que los propietarios vivan en el lugar durante un período de tiempo si compran una propiedad multifamiliar.
New Hampshire Housing ofrece asistencia en efectivo a prestatarios convencionales como parte de su Hogar Preferido Plus programa. Esta asistencia viene en forma de una segunda hipoteca y brinda hasta el 4% del monto base del préstamo para ayudar a compensar los pagos iniciales y los costos de cierre. El monto total se perdona dentro de los cuatro años si el comprador permanece en la casa y no refinancia ni se declara en bancarrota.
Hogar Preferido Plus atiende a prestatarios convencionales que ganan hasta el 80% del ingreso medio (AMI) de su área, mientras que Hogar Preferido Plus Más del 80% AMI limita los ingresos de los prestatarios a $135,000. Todos los compradores de vivienda elegibles deben completar un curso de educación para propietarios de vivienda para calificar.
Si no sabe qué tipo de préstamo es el adecuado para su situación, este cuadro lo ayudará a ver cómo se comparan las hipotecas convencionales con las de la competencia:
| Convencional | FHA | VA | USDA | |
| Respaldado por | Fannie Mae o Freddie Mac | Administración Federal de Vivienda de EE. UU. | Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos | Departamento de Agricultura de EE.UU |
| Min. Puntaje de crédito | 620–640 (según el prestamista) | 500–580 (según el prestamista) | Sin requisito de puntaje de crédito mínimo | Sin requisito de puntaje de crédito mínimo |
| DTI máx. | 35% (aunque algunos prestamistas aceptan 43%) | 45%–50% (dependiendo del prestamista) | 41% | 41% |
| mín. Depósito | 5% (aunque hay opciones de 3% de pago inicial disponibles) | Tan bajo como 3.5% de pago inicial | Pago inicial de $ 0 | Pago inicial de $ 0 |
| Tipos de propiedades elegibles | Cualquier tipo de propiedad, incluyendo segundas residencias y propiedades de inversión | Solo residencias principales; la propiedad debe estar ocupada por el dueño | Solo residencias principales; la propiedad debe estar ocupada por el dueño | Solo residencias principales; la propiedad debe estar ocupada por el dueño |
| PMI | Sin PMI para los prestatarios que pagan un 20% de pago inicial; entre 0.5% y 1% para todos los demás prestatarios | PMI viene con una prima inicial de 1.75% del monto del préstamo; entre 0.45% y 1.05% para el resto | Sin PMI | Sin PMI |
| Otras Notas | Los prestatarios pueden solicitar un préstamo conforme o no conforme | Los prestatarios también pueden solicitar una Préstamo de renovación FHA 203(k) | Disponible solo para veteranos en servicio activo con más de 90 días de servicio durante tiempos de guerra o aquellos que sirvieron 181 días de servicio activo continuo durante tiempos de paz | Solo compradores de ingresos bajos a moderados en zonas rurales Áreas aprobadas por USDA son elegibles |
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Tipos de Préstamos Convencionales en NH
Hay muchas opciones de préstamos hipotecarios convencionales disponibles en Granite State que requieren mucho menos del 20% por adelantado. De hecho, aunque el 5 % de pago inicial es la tasa estándar, hay varios préstamos hipotecarios convencionales que requieren tan solo el 3 %, como Conventional 97 y Home Possible Advantage. Echa un vistazo a esta tabla para explorar tus opciones:
| Tipo de Préstamo | Requisitos |
| 5% menos con PMI (Convencional 95) | Un préstamo con una relación préstamo-valor del 95 %. Se requiere PMI. |
| Convencional 97 | 3% menos. Sin límites de ingresos. |
| Listo para el hogar® | 3% menos. Los solicitantes deben estar en o por debajo del ingreso medio del área geográfica, a menos que el hogar esté ubicado en un área desatendida. |
| Préstamo 90% | Un préstamo con 10% de enganche. Se requiere PMI. |
| A cuestas 80/10/10 | 10% inicial, 10% segunda hipoteca y 80% préstamo convencional. No se requiere PMI. |
| Inicio Posible Ventaja | Préstamo inicial del 3% con restricciones de ingresos. Ofrecido por los prestamistas hipotecarios de Freddie Mac. |
| Regalo de pago inicial | Los solicitantes pueden recibir cualquier porcentaje del pago inicial como regalo de la familia u otra fuente elegible. |
Requisitos para Hipoteca Convencional en NH
Al igual que con cualquier tipo de préstamo hipotecario, existen ciertos requisitos que un prestatario debe cumplir para calificar para una hipoteca convencional en New Hampshire:
- Puntaje de crédito: Como se mencionó anteriormente, el puntaje de crédito mínimo para calificar para una hipoteca convencional varía de 620 a 640, según el prestamista.
- Documentación: Los prestatarios que soliciten una hipoteca convencional deberán proporcionar documentación que detalle sus ingresos y activos, entre otras cosas. Esta documentación normalmente incluye:
- Dos años de información laboral
- Una lista de activos y pasivos
- Identificación emitida por el gobierno
- Dos años de W-2
- Talones de pago de 30 días
- Declaraciones de impuestos sobre la renta de dos a tres años
- Formulario del IRS 4506-T (firmado y fechado)
- Estados de cuenta bancarios de dos a tres meses
- Estados de cuenta de inversión de dos a tres meses
- Carta de regalo (si usa fondos de regalo)
- Reporte de crédito
- Documentos de bancarrota/descarga para cualquier bancarrota documentada
- Historial de alquiler
Los prestatarios que trabajan por cuenta propia deben presentar documentación adicional, incluida una prueba de ingresos, un estado actual de ganancias y pérdidas y una lista de todas las deudas comerciales.
- Ingresos y activos: Los prestamistas utilizarán la lista de documentación anterior (específicamente los estados de cuenta bancarios y de inversión) para verificar que el prestatario tenga los medios suficientes para cubrir tanto el pago inicial como los costos de cierre asociados.
- Pago inicial mínimo: Por lo general, los préstamos hipotecarios convencionales requieren un pago inicial más alto que los préstamos respaldados por el gobierno, y la mayoría de los prestamistas requieren al menos un 5% de pago inicial. Sin embargo, hay algunas opciones de préstamo convencionales que permiten un pago inicial del 3% (ver tabla arriba).
- Elegibilidad del tipo de propiedad: Uno de los muchos beneficios de solicitar una hipoteca convencional es que se puede utilizar para casi cualquier tipo de propiedad, incluidas viviendas unifamiliares, propiedades de unidades múltiples y propiedades de rehabilitación. A diferencia de los préstamos respaldados por el gobierno, los préstamos convencionales no tienen requisitos de ocupación por parte del propietario, lo que los convierte en una excelente opción para segundas residencias o propiedades de inversión.
- Relación deuda-ingreso: La mayoría de los prestamistas hipotecarios convencionales permitirán un DTI máximo del 43%.
- Seguro Hipotecario Privado: Cualquier prestatario que solicite una hipoteca convencional y pague menos del 20 % de su vivienda debe pagar el PMI. El PMI para un préstamo convencional generalmente cuesta entre el 0.5 % y el 1 % del préstamo total anualmente, aunque esto varía según la calificación crediticia del prestatario.
Préstamos convencionales en NH: pros y contras
Decidir qué opción de préstamo hipotecario funcionará para usted no es tarea fácil. En resumen, aquí están los pros y los contras de los préstamos convencionales en New Hampshire para su consideración:
| Ventajas | Desventajas |
| Con un préstamo convencional, los prestatarios pueden elegir entre plazos de hipoteca de 15, 20, 25 o 30 años. | Los préstamos convencionales tienen un requisito de puntaje de crédito mínimo más alto que los préstamos respaldados por el gobierno. |
| Las hipotecas convencionales están disponibles como hipotecas de tasa fija o tasa ajustable. | Los préstamos convencionales requieren un pago inicial más alto que los préstamos respaldados por el gobierno. |
| Los prestatarios pueden aplicar préstamos convencionales a casi cualquier tipo de propiedad. | Las hipotecas convencionales suelen ser más difíciles de calificar. |
| Dependiendo del tipo de hipoteca convencional, los prestatarios podrían pagar tan solo un 3% de enganche. | Las hipotecas convencionales vienen con estrictas pautas de ingresos. |
| Los prestatarios de préstamos convencionales son elegibles para pedir prestado más que otros tipos de préstamos. | Los préstamos convencionales tienen tasas ligeramente más altas que los préstamos respaldados por el gobierno. |
| Los prestatarios pueden evitar el PMI haciendo un pago inicial del 20 % o incluso cancelar su PMI. | Los prestatarios deben tener dinero de reserva en el banco después de su pago inicial. |
¿Alguna pregunta?
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