Explicación de las reducciones de tipos de interés hipotecarios: costes, ahorros y cuándo merecen la pena.

Una reducción de la tasa hipotecaria es un pago inicial que disminuye la tasa de interés de su préstamo hipotecario, ya sea durante todo el plazo o durante los primeros años. Reducir la tasa de interés significa pagar por adelantado una parte de los intereses al momento del cierre, de modo que pague menos cada mes a partir de entonces. Si ha buscado "qué es la financiación para reducir la tasa" o "qué significa reducir los costos de la tasa de interés", esa es la idea principal: usted (o el vendedor o el constructor) paga una cantidad fija el primer día a cambio de una cuota mensual más baja.

La mayoría de las entidades financieras ofrecen opciones de reducción de la tasa de interés en préstamos convencionales, FHA y VA , aunque las estructuras disponibles dependen de la entidad y del programa de préstamo. Los compradores de vivienda suelen optar por esta opción para disminuir su pago mensual, ahorrar en intereses a largo plazo, tener mayor margen de maniobra durante sus primeros años como propietarios o aprovechar mejor el crédito del vendedor que con una pequeña rebaja de precio.

¿Cómo se puede reducir un tipo de interés?

Durante el proceso de préstamo, usted solicita a su prestamista una reducción en la tasa de interés y luego elige la opción que mejor se ajuste a su presupuesto y plazos. Así es como funciona la reducción de la tasa de interés de principio a fin:

1. Obtenga la precalificación y solicite opciones de tarifas. Pídele a tu asesor de préstamos que te muestre los precios con y sin puntos de descuento, así como cualquier opción de reducción temporal.
2. Compara el costo con el ahorro mensual. En el presupuesto de tu préstamo se detallan los puntos que pagas y el tipo de interés que proporcionan, para que puedas ver exactamente cuánto cuesta cada opción.
3. Elija una opción de compra permanente o temporal. Una reducción permanente de la tasa de interés la disminuye durante toda la vigencia del préstamo, mientras que una reducción temporal la disminuye solo durante los primeros uno a tres años.
4. Decidan quién paga. Puedes financiar tú mismo la reducción del precio o puedes negociar con el vendedor o el constructor para que la cubran como parte del contrato de compraventa.
5. Bloquea tu tarifa y finalizar al cierre. El costo de la reducción aparece en su declaración de cierre y se paga cuando usted formaliza la compra de su vivienda.

Las reducciones de hipotecas se dividen en dos categorías:

• Una recompra permanente Utiliza puntos de descuento para reducir el tipo de interés de su préstamo durante toda su vigencia.
• Una recompra temporal No modifica el tipo de interés del préstamo y utiliza los fondos depositados en una cuenta de garantía bloqueada al momento del cierre para cubrir parte de su pago mensual durante uno a tres años.

Las directrices de Fannie Mae, Freddie Mac y la FHA exigen que usted cumpla los requisitos para una reducción temporal de la tasa de interés al tipo de interés completo del préstamo, por lo que una reducción temporal no le ayudará a afrontar un préstamo mayor.

Ambos tipos de financiación pueden ser a cargo del vendedor o del comprador. En el caso de una reducción de precio a cargo del vendedor, este o el constructor aportan un crédito al cierre en lugar de bajar el precio de venta. Los constructores suelen ofrecer este incentivo en construcciones nuevas. Los límites de la aportación del vendedor varían según el tipo de préstamo y el importe del pago inicial.

Los compradores suelen pagar ellos mismos las reducciones de tasa permanentes, ya que se benefician de la tasa más baja a largo plazo. Antes de usar sus ahorros para una reducción de tasa, asegúrese de que aún tendrá dinero para el mantenimiento, las reparaciones y las emergencias después de mudarse.

Cómo funcionan las recompras 2-1 y 3-2-1

Una reducción de tasa de interés de 2 a 1 disminuye su tasa en dos puntos porcentuales en el primer año y en un punto porcentual en el segundo año, y la tasa completa del préstamo comienza en el tercer año.

Una reducción de la tasa de interés mediante el método 3-2-1 aplica el mismo patrón durante tres años, comenzando tres puntos porcentuales por debajo de la tasa del préstamo. El costo de cualquiera de las dos opciones equivale a la reducción total del pago durante el período de reducción, por lo que una reducción 3-2-1 resulta considerablemente más costosa. Algunos programas de préstamos y prestamistas también limitan la magnitud o la duración de una reducción temporal de la tasa de interés.

Los puntos de descuento son cargos iniciales que usted paga a su prestamista al momento del cierre a cambio de una tasa de interés más baja, y son la herramienta para una reducción permanente de la tasa de interés. Un punto equivale al 1% del monto del préstamo, por lo que un punto en un préstamo de $400,000 cuesta $4,000. El IRS considera los puntos de descuento como una forma de interés prepagado, y a menudo se pueden comprar fracciones de punto, como medio punto.

Las entidades crediticias también ofrecen la opción inversa, denominada créditos del prestamista , en la que se acepta un tipo de interés más alto a cambio de unos gastos de cierre más bajos.

La diferencia entre una reducción de tarifa y puntos de descuento radica en el alcance:

• Reducción de tasas Describe cualquier acuerdo que reduzca su tasa de interés o pago mensual.
• Puntos de descuento específicamente Reduzca su tasa de interés durante todo el plazo del préstamo..
• Una recompra temporal, por el contrario, deja intacta la tasa de interés de su préstamo y solo reduce sus pagos anticipados.

Cada punto de descuento reduce su tasa de interés en una cantidad que establece su prestamista, y esta cantidad varía según el prestamista, el programa de préstamo y las condiciones del mercado. Por lo tanto, pregunte a su asesor hipotecario qué beneficios ofrece cada punto antes de tomar una decisión. Al comparar ofertas, solicite cotizaciones con la misma cantidad de puntos a cada prestamista. Trabajar con un corredor hipotecario como Blue Water Mortgage le da acceso a precios de múltiples prestamistas, para que pueda ver cuál ofrece la mayor reducción de tasa de interés por su dinero.

Análisis del punto de equilibrio con ejemplos de cálculo

Un análisis del punto de equilibrio le indica cuánto tiempo necesita mantener su préstamo antes de que una reducción permanente de la tasa de interés se amortice. Para calcular su punto de equilibrio, divida el costo inicial entre sus ahorros mensuales:

Punto de equilibrio (meses) = Costo inicial de los puntos / Ahorro mensual

Así es como se aplica ese cálculo matemático en un ejemplo hipotético que compara tres opciones para el mismo préstamo de 400,000 dólares a tipo fijo a 30 años:

En este ejemplo, ambas opciones de reducción de intereses generan pérdidas si se vende o refinancia la propiedad en un plazo de tres años, y ambas resultan rentables si se mantiene el préstamo durante 10 años. La opción de 2 puntos ahorra más a largo plazo, pero tarda más en alcanzar el punto de equilibrio y requiere el doble de efectivo al momento del cierre.

Las reducciones temporales de la tasa de interés se calculan de forma diferente. Dado que la tasa de interés del préstamo no cambia, una reducción temporal que usted paga traslada fondos del día del cierre a los primeros años de sus pagos, y el interés total se mantiene igual. Una reducción temporal genera ahorros reales cuando la paga el vendedor o el constructor.

Analizar las siguientes ventajas y desventajas puede ayudarte a decidir si amortizar los costes de los intereses por adelantado se ajusta a tus planes.

Beneficios de reducir la tasa de interés:

• Pagos mensuales más bajos: Una tarifa reducida libera espacio en tu presupuesto mensual.
• Ahorros con intereses a largo plazo: Con una opción de compra permanente, los ahorros siguen aumentando cada mes después de superar el punto de equilibrio.
• Margen de maniobra inicial: Una reducción temporal de la cuota hipotecaria disminuye sus pagos durante los primeros años de ser propietario de una vivienda, cuando los gastos de mudanza y los nuevos gastos tienden a acumularse.
• Una poderosa herramienta de negociación: Solicitar al vendedor o al constructor que financie una reducción de precio puede generar un mayor valor mensual que una rebaja de precio comparable.
• Posibles beneficios fiscales: El IRS considera los puntos de descuento como intereses prepagados y pueden ser deducibles si usted detalla sus deducciones. Un asesor fiscal puede confirmar cómo se aplican estas normas en su caso.

Posibles inconvenientes y consideraciones:

• Mayores necesidades de efectivo al cierre: Si opta por una reducción de precio, tendrá menos dinero disponible para el pago inicial, los gastos de cierre y los ahorros para emergencias.
• Pérdida de valor si se muda o refinancia anticipadamente: Vender o refinanciar antes de alcanzar el punto de equilibrio significa que pagaste más de lo que ahorraste.
• Un aumento de pagos con reducciones temporales: Su cuota mensual aumenta cada año hasta alcanzar el importe total del préstamo, por lo que su presupuesto debe contemplar ese pago completo.
• No hay garantía de refinanciamiento: Los tipos de interés futuros, el valor de la vivienda y su situación financiera influyen en si una refinanciación planificada resulta viable.
• Resultados diferentes según el prestamista: Las reducciones de tarifa por punto varían, por lo que conviene comparar las ofertas.

Reducir la tasa de interés de tu hipoteca es la mejor opción si planeas conservar tu casa y el préstamo mucho después de haber recuperado la inversión, y aún así tendrás ahorros considerables tras el cierre. La decisión se simplifica aún más si el vendedor o el constructor cubren el costo. Una reducción temporal es ideal si ya puedes pagar la cuota completa de la hipoteca y deseas unos primeros años más llevaderos.

Una reducción de la tasa de interés podría no ser conveniente si planeas vender, mudarte o refinanciar antes de recuperar tu inversión. También podría no ser rentable si su costo agotaría tus fondos o reservas para el cierre, o si destinar ese mismo dinero a un pago inicial mayor te brindaría más beneficios, como reducir o eliminar el seguro hipotecario . Evita depender de una reducción temporal de la tasa de interés para afrontar un pago que afectaría tu presupuesto una vez que se aplique la tasa completa.

Para decidir si una reducción de la tasa de interés se ajusta a tus planes, empieza por hacer las preguntas correctas con anticipación, mucho antes de fijar tu tasa. La guía gratuita de Blue Water Mortgage, " 10 preguntas que debes hacer antes de comprar una casa" , te explica qué preguntar a tu asesor hipotecario, a tu agente inmobiliario y a ti mismo para que puedas completar el proceso de compra de tu casa con menos sorpresas.

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¿Es posible reducir el tipo de interés al refinanciar?

Sí, puedes reducir tu tasa de interés al refinanciar pagando puntos de descuento al momento del cierre de tu nuevo préstamo. Se aplica el mismo cálculo de punto de equilibrio: divide el costo de los puntos entre tus ahorros mensuales para saber cuánto tiempo necesitas mantener el préstamo antes de que la reducción de la tasa se amortice. Las reducciones temporales de la tasa son más comunes en la compra de viviendas, y su disponibilidad en un refinanciamiento depende del programa de préstamo.

¿Qué sucede con los fondos de compra si vende o refinancia anticipadamente?

Si vende o refinancia antes de que finalice el período de reducción de intereses, los fondos no utilizados se aplican al saldo de su préstamo o se le reembolsan, según su acuerdo de reducción de intereses y programa de préstamo. La reducción de intereses no le impide vender o refinanciar en ningún momento. Los puntos de descuento funcionan de manera diferente: como los pagó por adelantado, no recupera ninguna parte si vende o refinancia antes de alcanzar el punto de equilibrio.

¿Cómo se le pide a un vendedor que pague por una reducción de la tasa de interés?

Puedes solicitar al vendedor que pague una reducción de la tasa de interés incluyendo una concesión en tu oferta de compra, generalmente expresada como un monto que se te acredita al momento del cierre. Tu agente inmobiliario puede estructurar la solicitud, y tu asesor de préstamos puede informarte cuánto puede aportar el vendedor según tu programa de préstamo y qué reducción de la tasa de interés se financiaría con ese monto. Las constructoras suelen anunciar incentivos para la reducción de la tasa de interés, así que pregunta sobre ellos antes de firmar.

¿Es mejor una reducción temporal del tipo de interés que una hipoteca de tipo variable?

Tanto una reducción temporal de la tasa de interés como una hipoteca de tasa ajustable (ARM) reducen los pagos iniciales, pero se adaptan a diferentes tipos de compradores. Una reducción temporal se aplica a un préstamo de tasa fija, por lo que usted conoce su pago exacto cada año y este nunca supera la tasa de interés nominal. La tasa de una ARM puede subir o bajar después de su período fijo inicial, según el mercado. Los compradores que valoran la previsibilidad suelen preferir una reducción temporal de la tasa de interés.

¿Se puede incluir el coste de los puntos en la hipoteca?

Los puntos de descuento en la compra de una vivienda generalmente se pagan al momento del cierre, en lugar de sumarse al monto del préstamo, aunque una concesión del vendedor puede cubrirlos. Al refinanciar, es posible que pueda agregar el costo de los puntos al nuevo saldo del préstamo, según su capital acumulado y el programa de préstamo. Financiar los puntos implica pagar intereses sobre ellos, lo que retrasa el punto de equilibrio.