El estado de Maine ofrece tantos tipos de entornos de vida que es difícil elegir dónde echar raíces. ¿Prefieres la costa salvaje y escarpada? ¿Qué tal las tierras de cultivo pacíficas y onduladas del centro de Maine? ¿O prefiere estar en el corazón de un bullicioso centro cultural como Portland o Rockland? Sea cual sea el lugar que elija, la naturaleza nunca está muy lejos.
Una vez que se haya decidido por su base de operaciones ideal en Maine, deberá considerar qué tipo de hipoteca funcionará mejor para su situación. Hay ventajas en los programas de préstamos hipotecarios convencionales y asegurados por el gobierno, pero ¿cuál es su mejor opción en Pine Tree State? Hemos reunido las 10 preguntas más frecuentes sobre préstamos hipotecarios convencionales en Maine, para ayudarlo a decidir si es la mejor opción para usted.
1. ¿Qué es una hipoteca convencional?
A hipoteca convencional es un préstamo del sector privado que no está respaldado por el gobierno federal y sigue las pautas de préstamo establecidas por el Congreso. La mayoría de los préstamos convencionales son otorgados por las entidades crediticias (Fannie Mae y Freddie Mac.
Probablemente haya oído hablar de los préstamos hipotecarios no convencionales asegurados por el gobierno más comunes. No los discutiremos en detalle en esta publicación, pero como referencia, incluyen:
- FHA (Autoridad Federal de Vivienda)
- VA (Departamento de Asuntos de Veteranos)
- USDA (Departamento de Agricultura de los Estados Unidos) Desarrollo rural
Las hipotecas convencionales son el tipo de préstamo más común y representan el 60% de todas las solicitudes de hipotecas. Cualquier hipoteca convencional que se adhiera a los límites de financiamiento establecidos por la Autoridad Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) se considera una préstamo conforme.
Préstamos no conformes - también conocido como préstamos jumbo — exceder los límites de financiamiento hipotecario convencional de la FHFA. Los préstamos no conformes generalmente conllevan tasas de interés más altas que los préstamos conformes, así como pagos iniciales más altos. Esta puede ser una buena opción para los compradores de viviendas que tienen el corazón puesto en una casa más grande y tienen los medios para pagar un poco más por adelantado.
2. ¿Ofrece Maine diferentes tipos de préstamos convencionales?
¡Sí! La siguiente tabla enumera todas las opciones de préstamos convencionales disponibles en Maine.
| Tipo de Préstamo | Requisitos |
| 5% menos con PMI (Convencional 95) | Un préstamo con una relación préstamo-valor del 95 %. Se requiere PMI. |
| Convencional 97 | 3% menos. Sin límites de ingresos. |
| Listo para el hogar® | 3% menos. Los solicitantes deben estar en o por debajo del ingreso medio del área geográfica, a menos que el hogar esté ubicado en un área desatendida. |
| Préstamo 90% | Un préstamo con 10% de enganche. Se requiere PMI. |
| A cuestas 80/10/10 | 10% inicial, 10% segunda hipoteca y 80% préstamo convencional. No se requiere PMI. |
| Inicio Posible Ventaja | Préstamo inicial del 3% con restricciones de ingresos. Ofrecido por los prestamistas hipotecarios de Freddie Mac. |
| Regalo de pago inicial | Los solicitantes pueden recibir cualquier porcentaje del pago inicial como regalo de la familia u otra fuente elegible. |
También hay algunos programas específicos de Maine que ofrecen asistencia a los compradores de viviendas con hipotecas convencionales.
Programa de Préstamos para Primera Vivienda: este programa de MaineVivienda ayuda a los compradores de vivienda por primera vez al proporcionar tasas de interés fijas bajas, pagos iniciales pequeños o nulos, e incluso incluirá el costo proyectado de las reparaciones necesarias de la vivienda en el monto del préstamo.
Ventaja: Este es el programa de asistencia en efectivo para el pago inicial de MaineHousing. Proporcionan hasta $3,500 a los prestatarios que utilizan un programa hipotecario First Home, Salute ME (para veteranos) o Mobile Home Self-Asured.
Programa de Seguro Hipotecario de Vivienda Indígena: MaineHousing brinda seguro hipotecario para propiedades en tierras tribales, de las cuales los prestamistas hipotecarios generalmente están restringidos. A través de este programa, los miembros de las naciones Passamaquoddy y Penobscot que buscan comprar o construir en tierras tribales pueden recibir aprobación para hipotecas.
3. ¿Qué es el PMI?
PMI significa seguro hipotecario privado, que es pagado por el prestatario del préstamo. Esta política protege al prestamista si un solicitante de préstamo proporciona menos del 20% para su pago inicial. PMI generalmente cuesta entre 0.5% y 1% de todo el préstamo anualmente; las tasas varían dependiendo de la calificación crediticia del prestatario.
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4. ¿Puedo tener un puntaje de crédito bajo para la aprobación de una hipoteca convencional en Maine?
Su puntaje de crédito es un número determinado por su capacidad histórica para pagar sus deudas; 300 es la puntuación más baja (la más pobre) y 850 es la más alta. Los prestamistas hipotecarios utilizan este número para determinar la elegibilidad de un solicitante para obtener un préstamo. Un puntaje de crédito "bueno" se considera cualquier cosa que comience a mediados de los 600 y más. El puntaje crediticio más bajo aceptado para la aprobación de una hipoteca convencional en Maine es 620, aunque esto depende del prestamista.
5. ¿Existen diferentes límites de préstamos convencionales en Maine?
Un límite de préstamo es un tope impuesto a los montos de los préstamos en un área específica o en todo el país, según lo determine la Autoridad Federal de Financiamiento de la Vivienda. Esto generalmente está determinado por los valores de propiedad en un condado determinado; por ejemplo, los condados estatales con valores de propiedad más altos colocarán topes más altos en los montos de sus préstamos para adaptarse a los precios más altos de la vivienda.
Los préstamos respaldados por el gobierno generalmente tienen límites de préstamo más bajos que un préstamo convencional. El tope de préstamo nacional para un préstamo de la FHA, por ejemplo, es de $356,362. A principios de 2021, el límite máximo de préstamo conforme convencional para una casa unifamiliar en Maine fue de $510,400.
6. ¿Cuál es la relación deuda-ingreso máxima aceptada en Maine?
La relación deuda-ingreso (DTI) compara cuánto gana con cuánto debe en alquiler, pagos de hipoteca, préstamos estudiantiles y otras deudas. El DTI máximo estándar que aceptarán la mayoría de los prestamistas hipotecarios convencionales es del 43%.
7. ¿Cuál es el pago inicial mínimo de una hipoteca convencional en Maine?
La opción de pago inicial convencional más baja posible disponible en Maine es 0%, como lo ofrece el Programa de Préstamos para la Primera Vivienda (véase más arriba). Sin embargo, existen condiciones de elegibilidad que los solicitantes deben cumplir para calificar, y los pagos iniciales bajos a menudo conllevan costos adicionales, como el PMI. Además de esto, Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen opciones de pago inicial del 3%.
8. ¿Cuáles son los requisitos de Maine para los prestatarios de préstamos hipotecarios convencionales?
Cuando se reúna con su oficial de préstamos para analizar sus opciones de préstamos convencionales en Maine, probablemente cubrirá lo siguiente:
- Su puntaje de crédito: El puntaje de crédito mínimo para calificar para una hipoteca convencional varía de 620 a 640, según el prestamista.
- Documentación necesaria: Los prestatarios que soliciten una hipoteca convencional deberán proporcionar documentación que detalle sus ingresos y activos, entre otras cosas. Consulte la siguiente sección para obtener una lista completa.
- Sus ingresos y activos: Los prestamistas utilizarán los documentos que proporcione (específicamente los extractos bancarios y de cuenta de inversión) para verificar que tiene los medios suficientes para cubrir tanto el pago inicial como los costos de cierre asociados.
- Pagos iniciales mínimos disponibles: Por lo general, los préstamos hipotecarios convencionales requieren un pago inicial más alto que los préstamos respaldados por el gobierno. La mayoría de los prestamistas convencionales requieren al menos un 5% de pago inicial y hasta un 20%. Sin embargo, como se señaló anteriormente, hay algunas opciones de préstamos convencionales en Maine que permiten un pago inicial del 3%. Tenga en cuenta que cualquier pago inicial inferior al 20 % incurrirá en PMI.
- Elegibilidad del tipo de propiedad: Una hipoteca convencional se puede utilizar para casi cualquier tipo de propiedad, incluso condominios garantizados (condominios que cumplen con los requisitos hipotecarios convencionales), casas modulares, casas prefabricadas y residencias multifamiliares de una a cuatro unidades. A diferencia de los préstamos FHA o VA, los préstamos convencionales no tienen ninguna requisitos de ocupación del propietario, lo que los convierte en una excelente opción para segunda residencia o propiedades de inversión.
- Relación deuda-ingresos suficiente: La mayoría de los prestamistas hipotecarios convencionales permitirán un DTI máximo del 43%.
- IAM: AMI significa ingreso medio del área. La mayoría de los prestamistas solo aprobarán a los solicitantes que ganen el 80% o menos del ingreso familiar promedio del área deseada. por ejemplo, el AMI en el área de Portland fue de $ 90,100 en 2018; por lo tanto, la mayoría de los prestatarios de préstamos convencionales podrían ser aprobados si ganaran $ 72,080 por hogar o menos.
- Seguro hipotecario privado: Cualquier prestatario que solicite una hipoteca convencional y pague menos del 20 % de su vivienda debe pagar el PMI. El PMI para un préstamo convencional generalmente cuesta entre el 0.5 % y el 1 % del préstamo total anualmente, aunque esto varía según la calificación crediticia del prestatario.
9. ¿Qué documentos necesito para calificar para una hipoteca convencional en Maine?
Como se mencionó anteriormente, deberá proporcionarle a su prestamista documentos que verifiquen sus ingresos, capacidad para pagar deudas y hábitos de gasto regulares. Esta lista de verificación lo ayudará a recopilar y preparar estos documentos:
❏ Dos años de información laboral
❏ Una lista de activos y pasivos
❏ Identificación emitida por el gobierno
❏ Dos años de W-2
❏ Recibos de pago de 30 días
❏ Declaraciones de impuestos sobre la renta de dos a tres años
❏ Formulario 4506-T del IRS (firmado y fechado)
❏ Estados de cuenta bancarios de dos a tres meses
❏ Estados de cuenta de inversión de dos a tres meses
❏ Carta de regalo (si usa fondos de regalo)
❏ Informe de crédito
❏ Documentos de bancarrota/descarga de cualquier bancarrota documentada
❏ Historial de alquiler
❏ Los prestatarios que trabajan por cuenta propia deben presentar documentación adicional, incluida una prueba de ingresos, un estado actual de ganancias y pérdidas y una lista de todas las deudas comerciales.
10. FHA versus hipoteca convencional: ¿Cuál es mejor en Maine?
Si no sabe si una hipoteca convencional es adecuada para usted, esta tabla lo ayudará a comparar los préstamos asegurados por el gobierno y los privados.
| Convencional | FHA | VA | USDA | |
| Respaldado por | Fannie Mae o Freddie Mac | Administración Federal de Vivienda de EE. UU. | Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos | Departamento de Agricultura de EE.UU |
| Min. Puntaje de crédito | 620–640 (según el prestamista) | 500–580 (según el prestamista) | Sin requisito de puntaje de crédito mínimo | Sin requisito de puntaje de crédito mínimo |
| DTI máx. | 35% (aunque algunos prestamistas aceptan 43%) | 45%–50% (dependiendo del prestamista) | 41% | 41% |
| mín. Depósito | 5% (aunque hay opciones de 3% de pago inicial disponibles) | Tan bajo como 3.5% de pago inicial | Pago inicial de $ 0 | Pago inicial de $ 0 |
| Tipos de propiedades elegibles | Cualquier tipo de propiedad, incluyendo segundas residencias y propiedades de inversión | Solo residencias principales; la propiedad debe estar ocupada por el dueño | Solo residencias principales; la propiedad debe estar ocupada por el dueño | Solo residencias principales; la propiedad debe estar ocupada por el dueño |
| PMI | Sin PMI para los prestatarios que pagan un 20% de pago inicial; entre 0.5% y 1% para todos los demás prestatarios | PMI viene con una prima inicial de 1.75% del monto del préstamo; entre 0.45% y 1.05% para el resto | Sin PMI | Sin PMI |
| Otras Notas | Los prestatarios pueden solicitar un préstamo conforme o no conforme | Los prestatarios también pueden solicitar una FHA 203 (k) préstamo de renovación | Disponible solo para veteranos en servicio activo con más de 90 días de servicio durante tiempos de guerra o aquellos que sirvieron 181 días de servicio activo continuo durante tiempos de paz | Solo compradores de ingresos bajos a moderados en zonas rurales Áreas aprobadas por USDA son elegibles |
¿Cuáles son los siguientes pasos?
Si está preparado para comenzar su proceso de solicitud de préstamo convencional o tiene algunas preguntas más, el equipo de Blue Water Mortgage puede ayudarlo. Aprovechamos nuestros 150 años combinados de experiencia crediticia para ayudar a los compradores de viviendas a buscar New Hampshire, Maine, Massachusetts, Connecticut, Vermont, Rhode Island, Florida, North Carolina, Colorado, Texas, Georgia y South Carolina. Contáctenos hoy mismo para iniciar una conversación.
